OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 12.07.2004 - 20 W 216/03

Leitsatz (amtlich)

Ohne Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung besteht keine Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers für seine Beiträge. In die Jahreseinzelabrechnungen sind die tatsächlich erbrachten Vorschusszahlungen, nicht die laut Wirtschaftsplan geschuldeten als Einnahmen einzustellen. Weisen die Einzelabrechnungen Guthaben nur deshalb aus, weil nur die Sollstellungen hinsichtlich der Vorschüsse, nicht die tatsächlichen Zahlungen gebucht wurden, kann sich eine Zahlungspflicht in Höhe des Differenzbetrages dann ergeben, wenn zusätzlich zur Abrechnung eine gesonderte Kontenübersicht Beschlussgegenstand war, in der die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse aufgeführt wurden.

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 02.05.2003; Aktenzeichen 19 T 105/02)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das LG Darmstadt zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde übertragen wird.

Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 13.085,85 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Antragsgegner sind gemeinschaftlich Miteigentümer an den Wohneinheiten Nr. 1-14 der Wohnungseigentumsanlage ... in O 1. Antragsteller sind die restlichen Miteigentümer. Sie machen rückständige Forderungen aus bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen für die Jahre 1994 bis 1999 geltend.

In der Eigentümerversammlung vom 25.4.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer laut Sitzungsniederschrift die Abrechnungen 1994 und 1995, die auch als Anlage beigefügt waren (Bl. 187 d.A.). Nach Auskunft der Antragsteller wurden mit der Einladung auch die Einzelabrechnungen an die Eigentümer versandt. Die Einladung vom 22.3.1996 (Bl. 227 d.A.) enthält auch einen Hinweis auf eine entsprechende Anlage. In einer Versammlung vom 29.1.1998 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnungen der Jahre 1996 und 1997 (Bl. 188 d.A.), wobei die Einzelabrechnungen nach Auskunft der Antragsteller ebenfalls vor der Versammlung versendet worden waren. Auch hier enthält die Einladung vom 8.1.1998 den Hinweis auf eine entsprechende Anlage (Bl. 228 d.A.). In einer Versammlung am 13.12.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer die Abrechnung des Jahres 1998 (Bl. 190 d.A.) und den Wirtschaftsplan 2000, wobei die Einzelabrechnungen ebenfalls zusammen mit der Einladung vom 1.12.1999 (Bl. 229) für die Versammlung versendet worden waren.

In einer Versammlung am 23.8.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 1999, die an diesem Abend verteilt worden war (Bl. 192, 193 d.A.). Ausweislich der Protokolle waren die Abrechnungen jeweils auch der Sitzungsniederschrift beigefügt. Die Antragstellerin hat allerdings keine Sitzungsniederschrift mit Anlagen eingereicht.

Für den Inhalt der Jahresgesamtabrechnungen 1994 bis 1999 wird auf Bl. 194-207 d.A. Bezug genommen, für den Inhalt der Einzelabrechnungen 1994 bis 1999 auf Bl. 208-213 d.A.

Die Einzelabrechnungen stellten jeweils die von den Antragsgegnern nach den tatsächlich angefallenen Kosten zu erbringenden Leistungen der Position "Wohngeld-Sollstellung" ohne Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Zahlungen (der Antragsgegner) gegenüber. So schloss die Einzelabrechnung 1994 mit einem Guthaben von 10.512,84 DM, obwohl auf die Antragsgegner ein Ausgabenanteil von 19.457,16 DM entfiel und sie nach einer Forderungsaufstellung der Antragsteller (Bl. 182 d.A.) tatsächlich in diesem Jahr nur 18.280 DM zahlten.

Die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 ergab einen Ausgabenanteil der Antragsgegner insgesamt für dieses Jahr von 31.734,32 DM. Tatsächlich zahlten die Antragsgegner 21.500 DM laut Forderungsaufstellung. Trotzdem weist die Einzelabrechnung für 1995 ein Guthaben von 8.225,68 DM aus.

Die Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 ergibt, dass auf die Antragsgegner insgesamt für dieses Jahr an Ausgaben 24.874,66 DM entfielen. Tatsächlich haben sie in diesem Jahr nur 15.000 DM gezahlt. Die Einzelabrechnung weist aber ein Guthaben von 15.085,34 DM aus.

Nach der Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997 hätten die Antragsgegner für dieses Jahr 24.086,32 DM als Ausgabenanteil zahlen müssen. Ausgehend von dem Sollbetrag an Vorschusszahlungen schließt die Abrechnung mit einem Guthaben von 15.873,68 DM, obwohl laut Forderungsaufstellung der Antragsteller tatsächlich nur 24.000 DM gezahlt wurden.

Lediglich die Einzelabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1998 und 1999 weisen keine Guthabenbeträge der Antragsgegner aus, weil der Ausgabenanteil jeweils bereits die Wohngeldsollstellungen überstieg. So ergibt sich aus der Einzelabrechnung 1998 eine Nachzahlung von 1.762,27 DM. Der Ausgabenanteil der Antragsgegner belief sich nach dieser Abrechnung auf 21.062,27 DM. Da dem nach der Forderungsaufstellung der Antragsteller Zahlungen i.H.v. 19.383,30 DM gegenüberstanden, wäre der Differenzbetrag aber nur 1.678,97 DM gewesen.

Die Einzelab...