Leitsatz (amtlich)
1. Durch Mehrheitsbeschluss kann der jeweilige Verwalter ermächtigt werden, rückständiges Wohngeld als Verfahrensstandschafter gerichtlich geltend zu machen.
2. Eine derartige bei Anhängigmachung eines Antrags der Gemeinschaft im WEG-Verfahren bestehende Ermächtigung gilt auch nach Abberufung des Verwalters weiter, es sei denn, sie wird durch einen Beschluss der Gemeinschaft widerrufen oder der neue Verwalter tritt in das Verfahren ein.
3. Im Zahlungsverfahren kann sich der Wohngeldschuldner nicht mehr auf die Unrichtigkeit der Jahresabrechnung berufen, wenn Bestandskraft der Genehmigungsbeschlüsse eingetreten ist.
Normenkette
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 5, § 28 Abs. 2, § 43
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Beschluss vom 02.06.2004; Aktenzeichen 19 T 444/2003) |
AG Offenbach (Aktenzeichen 41-II 251/02) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird zurückgewiesen. Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Er hat der Antragstellerin ihre außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten.
Der Beschwerdewert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 9.843,95 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten streiten um rückständiges Wohngeld nebst Zinsen und Kosten aus den Jahren 1998 bis 2002 auf Grund beschlossener Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftplänen.
Nach § 10 Abs. 4 der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 29.2.1972, die dem Senat auszugsweise in dem Parallelverfahren 20 W 473/04 vorlag, ist das sich aus dem Wirtschaftsplan ergebende Wohngeld jeweils bis zum 3. des Monats in voraus zu entrichten, mit 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der ...-bank zu verzinsen und der Wohnungseigentümer darf weder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, noch aufrechnen. Nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung ist der Verwalter ermächtigt, das Wohngeld und die sonstigen Zahlungen im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuziehen und diese ggü. einem säumigen Wohnungseigentümer geltend zu machen.
Zu TOP 7 der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.3.1993 wurde beschlossen, dass der jeweilige Verwalter im eigenen Namen insb. Wohngeldbeitreibungen gerichtlich geltend machen und entsprechende Klagen unter Hinzuziehung von Rechtsanwälten führen kann. Weiter wurde zu TOP 6 der selben Versammlung beschlossen, dass der jeweilige Wirtschaftsplan solange Fortbestand hat, bis ein neuer Wirtschaftsplan für die Gemeinschaft beschlossen wurde. Nach dem Verwaltervertrag vom 23.11.1998 war die Antragstellerin ermächtigt, die Erbbauberechtigtengemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung gerichtlich im eigenen Namen zu vertreten, ohne dass es hierzu eines Mehrheitsbeschlusses bedurfte. In der Versammlung vom 15.12.1999 erfolgte die Beschlussfassung über den Wirtschaftplan 2000 mit der Maßgabe, dass dieser solange gilt, bis er durch einen neuen beschlossenen Wirtschaftsplan ersetzt wird. Ein Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom August 2000 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2001 wurde auf Anfechtung hin wieder aufgehoben.
Die Antragstellerin wurde durch Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 14.11.2001 als gewählte Verwalterin abberufen. Diesen Abberufungsbeschluss setzte das AG in dem Anfechtungsverfahren 41-II 256/01 durch einstweilige Anordnung vom 4.12.2001 außer Vollzug. Die Beschwerde gegen diese Entscheidung verwarf die Kammer mit Beschl. v. 22.1.2002 als unzulässig. Die einstweilige Anordnung änderte das AG mit Beschl. v. 3.12.2002 ab und setzte die Abberufung der Antragstellerin wieder in Vollzug. Ferner wurde ab 1.1.2003 die Firma A. und B. GmbH als Verwalterin bis zur rechtskräftigen Entscheidung eingesetzt. Am 22.11.2003 erging der Beschluss des AG im Hauptsacheverfahren, durch den festgestellt wurde, dass die Verwalterbestellung der Antragstellerin zum 31.12.2002 endete. In einer einstweiligen Anordnung wurde verfügt, das die Fa. A. & B. die Gemeinschaft bis zur rechtskräftigen Entscheidung oder bis zu einer anderen einstweiligen Anordnung weiter verwaltet.
Die Antragstellerin hat am 14.8.2002 einen Mahnbescheid gegen den Antragsgegner über insgesamt 11.355,18 EUR erwirkt, der dem Antragsgegner am 20.8.2002 zugestellt wurde. Nach Widerspruch des Antragsgegners wurde die Akte an das AG Offenbach am Main - WEG - abgegeben, wo sie am 7.10.2002 einging. In Abänderung der ursprünglichen Antragsbegründungschrift vom 6.11.2002 wurde unter teilweiser Rücknahme wegen der zwischenzeitlich erfolgten Jahresabrechnungen für 1999 und 2000 und unter Erweiterung des Antrags wegen zwischenzeitlich fällig gewordenen Wohngelds für August bis Dezember 2002 eine Hauptforderung von 9.843,95 EUR zzgl. Zinsen und Kosten geltend gemacht. Wegen der Zusammensetzung im Einzelnen wird auf die Darstellung in dem amtsgerichtlichen Beschl. v. 20.9.2003 (Bl. 91-94 d.A.) Bezug genommen.
Zur Begründung ihrer Antragsbefugnis als Verfahrensstandschafterin der Wohnungserbbauberechtigten hat sich die Antragstell...