Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundbuch: Zwischenverfügung nur, wenn Eintragungshindernis rückwirkend auf Zeitpunkt der Antragstellung beseitigt werden kann
Verfahrensgang
AG Biedenkopf (Entscheidung vom 27.06.2018; Aktenzeichen WL-3995-1) |
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung vom 27.06.2018 wird aufgehoben. Klarstellend wird auch die Zwischenverfügung vom 08.05.2018 aufgehoben.
Gründe
I. Die Antragstellerinnen zu 1) und zu 2) sind im streitgegenständlichen Grundbuchblatt seit dem Jahr 2013 in Abt. I lfd. Nrn. 2.1 und 2.2 in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen eingetragen. In Abt. II lfd. Nr. 8 ist ein Vermerk eingetragen, wonach die Antragstellerinnen zu 1) und zu 2) befreite Vorerben nach der zuvor als Eigentümerin eingetragenen Erblasserin Frau Vorname1 Nachname1 sind und Nacherben die jeweiligen Abkömmlinge der Vorerben, zur Zeit Vorname2 Nachname2, Vorname3 Nachname 2, Vorname4 Nachname2, Vorname5 Nachname3, Vorname6 Nachname3.
Die Antragsteller zu 3) und 4) erwarben mit notariellem Kaufvertrag mit Auflassung vom 28.02.2018 (UR-Nr. .../2018 des verfahrensbevollmächtigten Notars) das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes unter lfd. Nr. 15 eingetragene streitgegenständliche Grundstück (Landwirtschaftsfläche, Vor der faulen Seite; künftig: Blatt ...). Im notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien in § 3, letzter Absatz, dass das Recht Abt. II, 8 gelöscht werden solle, soweit es auf dem Vertragsobjekt laste. Der Kaufpreis stelle eine vollwertige Gegenleistung dar. Die Anträge auf Eigentumsumschreibung und Löschung des Rechts in Abt. II, 8 finden sich in § 6 des notariellen Kaufvertrages. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 28.02.2018 verwiesen.
Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.
Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 19.03.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, Eintragungsantrag gestellt. Mit Schriftsatz vom 20.03.2018, auf den wegen der Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, hat er mitgeteilt, die noch erforderlichen Genehmigungen lägen noch nicht vor. Im Hinblick auf die befreite Vorerbschaft bitte er aufgrund von in Parallelsachen entstandenen Problemen um Vorabprüfung hinsichtlich der Durchführung des Kaufvertrages.
Mit Zwischenverfügung vom 08.05.2018, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat die Grundbuchrechtspflegerin mitgeteilt, der beantragten Eintragung stehe ein Hindernis entgegen. Zur Löschung des Nacherbenvermerks sei die Löschungsbewilligung der Nacherben erforderlich, zu deren Vorlage eine Frist von einem Monat gesetzt werde.
Als Anlage zum Schriftsatz vom 15.05.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar ein ortsgerichtliches Gutachten vom 19.04.2018 eingereicht, wonach der Wert des streitgegenständlichen Grundbesitzes 2.035,00 EUR betrage und damit geringer sei als der im notariellen Kaufvertrag vom 28.02.2018 vereinbarte Kaufpreis von 2.416,80 EUR.
Nach einer Sachstandsanfrage des verfahrensbevollmächtigten Notars hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Datum vom 27.06.2018 erneut eine Zwischenverfügung gleichen Inhalts wie diejenige vom 08.05.2018 erlassen, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Für die Löschung des Nacherbenvermerks sei die Löschungsbewilligung der Nacherben erforderlich, zu deren Vorlage eine Frist von einem Monat gesetzt werde.
Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 03.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, gegen die Zwischenverfügung vom 27.06.2018 Beschwerde eingelegt. Er ist der Auffassung, im Hinblick auf die befreite Vorerbschaft sei die Zustimmung der Nacherben nicht erforderlich, da es sich um eine entgeltliche Verfügung seitens der Vorerben handele. Dies folge aus dem vorgelegten ortsgerichtlichen Gutachten vom 19.04.2018, welches in Abstimmung auch mit den Verkäuferinnen eingeholt worden sei, um den Fortgang der Sache zu fördern. Das Grundbuchamt gehe auf diese Wertermittlung mit keinem Wort ein. Als Anlage zum Schriftsatz vom 09.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat der verfahrensbevollmächtigte Notar eine Kopie der Bodenrichtwerte 2018 des Gutachterausschusses beigefügt. Zudem hat er ausgeführt, im konkreten Fall sei nicht einmal berücksichtigt worden, dass das streitgegenständliche Grundstück mit Unrat übersät gewesen sei und die Käufer über Wochen mit Aufräumarbeiten und Entsorgung beschäftigt gewesen seien.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 11.07.2018, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akte mit Verfügung vom gleichen Tage dem Oberlandesgericht zur Entscheidung über die Beschwerde übersandt. Sie hat ausgeführt, der Nacherbenvermerk diene dem Schutz der Nacherben; dieser Schutz müsse von dem Grundbuchamt beachtet werden. Sei die Entgeltlichkeit des Verkaufs von Grundbesitz nachgewiesen, habe der Vorerbe einen Anspruch dar...