OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 14.02.1986 - 20 W 261/85, 20 W 298/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abrechnungspflicht des Verwalters

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 07.02.1985; Aktenzeichen 5 T 1113/84)

AG Darmstadt (Beschluss vom 20.07.1934; Aktenzeichen 7 II 41/83)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Darmstadt von 20.7.1934 werden aufgehoben.

Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, der Eigentümergemeinschaft …,…, …, für die Zeiträume von 1.6. bis 31.12.1981 und vor 1.1. bis 30.9.1982 eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen.

Der Antrag Nr. 2 der Antragsschrift vom 21.11.1983 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten erster Instanz (Wert: 5.000,– DM) werden geteilt; die Gerichtskosten der beiden Beschwerdeverfahren tragen die Antragsteller und die Antragsgegnerin je aus einem Wert von 2.500,– DM. Außergerichtliche Kosten (Wert: 5.000,– DM) werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Gründe

Die sofortigen weiteren Beschwerden sind zulässig; die von der Antragsgegnerin gerügte Vollmacht des Beteiligten zu 2) wurde schon erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 12.6.1984 vorgelegt. Die sofortigen weiteren Beschwerden sind auch begründet. Die Beschlüsse der Vorinstanzen sind nicht rechtsfehlerfrei ergangen, Da eine weitere Aufklärung nicht erforderlich erscheint, kann der Senat selbst in der Sache entscheiden.

Die Antragsgegnerin hatte nicht zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung verpflichtet werden dürfen, selbst wenn sie – worauf noch einzugehen ist – ihren Abrechnungspflichten genügt hätte. Denn nach § 259 II BGB kann sich die Versicherung nur auf die Vollständigkeit der Einnahmen beziehen, nicht aber – wie beantragt – auch auf die Ausgaben und die Richtigkeit der ganzen Abrechnung (Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 28 Rdnr. 28; Palandt-Heinrichs, BGB, 45. Aufl., § 261 Anm. 6 a). Den widersprechen die Beschlüsse der Vorinstanzen. Schon deswegen war der im Termin von 4.1.1984 gestellte Antrag Nr. 2 der Antragsschrift vom 21.11.1983 zurückzuweisen.

Soweit die Vorinstanzen davon ausgehen, die Antragsgegnerin habe mit den Abrechnungen für 1981 vom 26.7.1982 (Bl. 78–80 der Akten) in Verbindung mit der Einzelabrechnung vom 26.7./9.11.1982 (Bl. 25, 26 dar Akten) und für 1982 vom 3.12.1982 (Bl. 84 der Akten) in Verbindung mit der Einzelabrechnung vom 29.11.1982 (Bl. 27 der Akten) den Mindestanforderungen einer Abrechnung genügt, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Abrechnung für 1982 vom 3.12.1982 genügt den Mindestanforderungen nicht. Es sind zwar Einnahmen und Ausgaben aufgeführt, es fehlen aber die Kontenbestände und die Angaben der Vermögenswerte und Schulden am Ende des Abrechnungszeitraumes (vgl. Deckert, ETW 4, 35; vgl. auch Senatsbeschluß 20 W 602/83 vom 20.6.1984 = DWE 84, 126 = DWW 35, 30 LS; OLG Hamm OLGZ 75, 157, 159). Die Belege sind vom Verwalter nur bereitzuhalten (Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 28 Rdnr. 28). Soweit die Antragsgegnerin vortragt, während des Rechnungsjahres zur Abrechnung nicht verpflichtet zu sein, wird zwar die Auffassung vertreten, daß nicht der im Laufe eines Geschäftsjahres ausscheidende Verwalter, sondern der neue Verwalter die Abrechnung vorzunehmen hat (vgl. Deckert, ETW 4, 63; OLG Stuttgart, Die Justiz 80, 278). Darauf kann sich die Antragsgegnerin vorliegend aber nicht berufen, da sie nach de vorgelegten Verwaltervertrag (§ 6) bei Beendigung des Verwalterverhältnisses eine Abrechnung zu erstellen hat und § 28 WEG dispositiv ist.

Mit der Abrechnung für 1981 vom 26.7.1982 hat die Antragsgegnerin ihrer Abrechnungspflicht auch nicht entsprochen, so daß diese weiterbesteht (OLG Hamn Rpfleger 75, 255). Die Antragsgegnerin hat eingeräumt, die Einzelabrechnungen vom 26.7.1982 an 9.11.1982 berichtigt zu haben, ohne aber eine neue und berichtigte Gesamtabrechnung zu erteilen. In die Verwalterabrechnung gehört aber sowohl die Gesamtabrechnung als auch die – damit übereinstimmende – Aufteilung ihres Ergebnisses auf die Wohnungseigentümer (= Einzelabrechnung) (vgl. Deckert ETW 4, 38 b; OLG Frankfurt DWE 04, 126). Schon deswegen war dem Antrag Nr. 1 der Antragsschrift vom 21.11.1983 stattzugeben.

Bei der erneuten Abrechnung wird die Antragsgegnerin auch zu beachten haben, daß Sondereigentumskosten nicht in die Abrechnung der Gemeinschaftskosten gehören. Soweit die Antragsgegnerin vorträgt, dies beruhe auf einem Vorschlag des Verwaltungsbeirates, der Antragsteller, kann davon nicht ausgegangen werden. Dem stehen nicht nur die Teilberichte der Beteiligten zu 1) und 2) vom 6.9.1982 und 21.1.1983 entgegen. Die Antragsgegnerin hatte sich vielmehr selbst in dem Schreiben vom 18.12.1981 und 12.1.1982 um eine Aufteilung der Renovierungskosten auf die einzelnen Wohnungen bemüht. Im übrigen würde ein solcher, dem Wohnungseigentumsrecht fremder Vorschlag nicht in die Kompetenz des Verwaltungsbeirates fallen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 47, 48 WEG.

Fundstellen

Dokument-Index HI1114471