Leitsatz (amtlich)
Gewerberaum-Mietverhältnis: Vereinbarung eines neuen Optionsrechts zur Verlängerung der Vertragslaufzeit
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Urteil vom 27.09.2018; Aktenzeichen 9 O 33/18) |
Tenor
Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 27.09.2018 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des zweiten Rechtszuges hat die Beklagte zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 380.000,- EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in Höhe von 380.000,- EUR leistet.
Gründe
I. Die Klägerin klagt gegen die Beklagte auf Räumung von Gewerbemieträumen zum 31.12.2018.
Die Gesellschafter der Klägerin sind Eigentümer der streitgegenständlichen Mietobjekte (Hotel-/Boarding-Appartements), die die frühere Eigentümerin, die A Aktiengesellschaft, gemäß Vertrag vom 27.03.96/29.03.96 der Beklagten vermietet hatte. Die Eigentümer haben sich zu einer Gesellschaft (der Klägerin) zusammengeschlossen, um die Vermietung der einzelnen Einheiten gemeinschaftlich organisieren zu können.
Gemäß Mietvertrag vom 27.03.96/29.03.96 war unter § 4 Abs. 2 (Anlage K1, Bl. 15 d.A.) eine Festmietzeit von 10 Jahren ab Übergabe vereinbart. Ferner wurde der Mieter verpflichtet, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu erklären, ob er das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre fortzusetzen wünscht (Option). Dem Mieter wurde außerdem eingeräumt, das Optionsrecht viermal auszuüben. Zusätzlich zu der Option wurde eine Verlängerungsklausel aufgenommen, wonach das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit/Optionszeit sich um jeweils zwei Jahre verlängert, sofern es nicht von einem der Vertragsparteien gekündigt wurde. Es wurde eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Jahresende vereinbart, jedoch frühestens zum Ablauf der Festmietzeit bzw. Optionszeit.
Die Übergabe erfolgte zum Ende des Jahres 1996.
Die Mietvertragsparteien vereinbarten drei Nachträge zu dem Mietvertrag. Mit dem vierten Nachtrag vom 10.12.97 (Anlage K 2, Bl. 21 f. d.A.) wurden die Nachträge 1. bis 3. aufgehoben. Es wurde ferner in Ziffer 5 (Bl. 22 d.A.) die in § 4 Abs. 2 vereinbarte Festmietzeit auf 15 Jahre ab Übergabe verlängert.
Die Beklagte übte die vereinbarte Option zum 31.12.11 nicht aus.
Mit Schreiben vom 05.07.2011 (Anlage K 3, Bl. 28 d.A.) teilte die Beklagte gegenüber dem von den Eigentümern angesetzten Mietverwalter vielmehr mit, dass nicht die Absicht bestehe, den Pachtvertrag zu den vereinbarten Bedingungen zu verlängern. Das Hotel werde zum 31.12.2012 an die Verpächterin zurückgegeben.
Mit Schreiben vom 13.10.11 (Anlage K4, Bl. 29 d.A.) erklärte die Beklagte, das Schreiben vom 05.07.2011 sei im Sinne einer Kündigung zum 31.12.2013 zu interpretieren. Vorsorglich werde die Kündigung nochmals erklärt.
Am 22.03.13/08.04.13 (Anlage K5, Bl. 30 ff. d.A.) vereinbarten die Parteien u. a. die Verlängerung der in § 4 Abs. 2 des ursprünglichen Mietvertrags vereinbarte Festmietzeit um weitere fünf Jahre bis zum 31.12.18.
Mit Schreiben vom 18.07.17 (Anlage K 6, Bl. 33 d.A.) erklärte die Beklagte, sie mache von ihrem Optionsrecht nach § 4 Abs. 2 des Pachtvertrags Gebrauch und erkläre die Verlängerung der Pachtzeit um fünf Jahre bis zum 31.12.23.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.17 (Anlage K7, Bl. 34 d.A.) widersprach die Vermietergemeinschaft der Verlängerung der Pachtzeit und erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.17 (Anlage K8, Bl. 36 d.A.) die ordentliche Kündigung zum 31.12.18.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.18 (Anlage K10, Bl. 40 d.A.) erklärte die Beklagte, sie halte die Kündigung für unwirksam, der Bevollmächtigte sei für eine gerichtliche Klärung zustellungsbevollmächtigt.
Die Klägerin ist erstinstanzlich der Auffassung gewesen, die Klage auf künftige Räumung sei zulässig, da die Beklagte zu erkennen gegeben habe, dass sie nicht rechtzeitig räumen werde. Die Optionsausübung sei unwirksam, da die Beklagte das erste Optionsrecht zum 31.12.11, spätestens zum 31.12.13 nicht ausgeübt habe. Infolgedessen seien auch alle weiteren Optionsrechte verfallen.
Die Beklagte ist der Auffassung gewesen, mit dem fünften Nachtrag sei nach dem erkennbaren Willen der Parteien das Optionsrecht zum Ende der Festlaufzeit neu begründet worden. Das Optionsrecht sei an die neu vereinbarte Festmietzeit gebunden, da es im Mietvertrag vereinbart und durch keinen der Nachträge aufgehoben worden sei.
Das Landgericht hat die Klage auf künftige Räumung gem. § 259 ZPO für zulässig erachtet, da die Beklagte mit Schreiben vom 18.01.18 zu erkennen gegeben habe, dass sie die Kündigung für unwirksam halte.
Die Klage sei auch begründet (§ 546 BGB). Das Pachtverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung der Klägerin zum 31.12.18 beendet worden.
Die Kündigung sei wirksam. Das Vertragsverhältnis sei nicht durch Optionsausübung bis zum 31.12.13 verlängert worden. Zu dem ...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen