OLG Hamburg Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

Leitsatz (amtlich)

1. Die Ausübung des Optionsrechts stellt keinen Vertragsschluss dar, sondern ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht, durch dessen Ausübung nur die ursprüngliche vereinbarte Vertragslaufzeit verlängert wird.

2. Ein mietvertragliches Optionsrecht muss, wenn in dem Vertrag eine bestimmte Frist vorgesehen ist, innerhalb der Frist ausgeübt werden, sonst erlischt es.

3. Danach kann es nur zu einem Nachtrag zum Mietvertrag kommen, d.h. eine neue Mietvertragsvereinbarung über die Verlängerung der Mietzeit, diese unterfällt § 550 Satz 1 BGB.

Normenkette

BGB § 550 S. 1

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Klägerin vom 11.05.2022 wird der Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 26.04.2022 (Az: 334 O 97/21) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten nach Erledigung eines Räumungsrechtsstreits um die Kostentragungspflicht nach § 91a ZPO

Die Beklagte hatte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ab dem 01.10.2014 Gewerberäume gemietet. Im schriftlichen Mietvertrag vom 15.09.2014 (Anlage K2) war gemäß § 4 Ziffer 2 die ordentliche Kündigung bis zum 01.10.2019 ausgeschlossen und gemäß § 4 Ziffer 3 der Mieterin eine Verlängerungsoption bis zum 01.10.2024 eingeräumt worden. Die Verlängerungsabsicht musste sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich mitgeteilt werden. Der Geschäftsführer der Beklagten übte die Option mit E-Mail vom 10.04.2019 aus, in der er anfragte, ob dies so reiche, was der Vertreter der Rechtsvorgängerin der Klägerin ihm per E-Mal bestätigte.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 18.06.2021 die Kündigung zum 31.12.2021 und machte mit der Räumungsklage geltend, die Beklagte habe die Option weder fristgerecht noch formgemäß im Sinne von § 550 BGB ausgeübt. Das Mietverhältnis gelte als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei deshalb kündbar.

Nach Rückgabe der Mietfläche am 31.03.2022 hat die Klägerin die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache erklärt und beantragt, der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Die Beklagte hat sich zwar der Erledigungserklärung angeschlossen, aber die Ansicht vertreten, dass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe.

Das Landgericht hat die Kosten mit Beschluss vom 26.04.2022 der Klägerin auferlegt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Vereinbarung, die verspätete und ggf. formwidrige Optionsausübung gelten zu lassen, nicht der Schriftform des § 550 S. 1 BGB unterliege. Das Landgericht hat dies damit begründet, dass § 550 S. 1 BGB in bestimmten Konstellationen nicht eingreife. So sei die Vorschrift vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17 - vor dem Hintergrund seines Schutzzwecks so ausgelegt worden, dass sie nicht gelte, wenn der Grundstückserwerber aus der Mietvertragsurkunde ersehen könne, dass eine Verlängerungsoption vereinbart worden sei, weil er dadurch hinreichend gewarnt und es ihm zuzumuten sei, sich beim Verkäufer oder Mieter zu erkundigen, ob die Option ausgeübt worden sei. Des Weiteren habe der BGH § 550 S. 1 BGB auch nicht angewendet, wenn der Vermieter im ursprünglichen Vertrag das Recht eingeräumt bekommen habe, die geschuldeten Vorauszahlungen für Nebenkosten durch einseitige Erklärung anzupassen (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13). Das Landgericht hat zudem darauf abgestellt, dass dem auch nicht das Urteil des Senats vom 23.06.1997 (Az: 4 U 82/96 - NZM 1998, 333) entgegenstehe, wonach ein befristetes Optionsrecht durch Ablauf der Frist erlösche und eine nachträgliche Vereinbarung der Parteien, die verfristete Ausübung gegen sich gelten zu lassen, ihrerseits der Schriftform nach § 550 BGB unterliege, denn das OLG habe in dieser Entscheidung keine Erwägungen zum Schutzzweck des § 550 S. 1 BGB mitgeteilt. Das Landgericht hat weiter ausgeführt, dass der Schutzzweck des § 550 S. 1 BGB, der in der Beweisbarkeit langfristiger Abreden, dem Übereilungsschutz sowie der Warnung vor unbedachter Eingehung langfristiger Bindungen liege, nicht tangiert werde, denn die Klägerin habe aufgrund der Optionsklausel im ursprünglichen Mietvertrag Anlass gehabt, sich über die Ausübung der Option zu erkundigen.

Der Beschluss des Landgerichts ist den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29.04.2022 zugestellt worden. Mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 11.05.2022 beanstandet die Klägerin, dass die verspätete Ausübung des Optionsrechts das Recht nicht gestalte, da das Optionsrecht bereits erloschen gewesen sei und auch nicht wiederaufleben könne. Es sei ein Verlängerungsvertrag geschlossen worden, der der Schriftform des § 126 BGB unterliege.

Das Landgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen, sondern sie dem Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. 1. Die gemäß § 91a Abs. 2 S.1 ZPO zulässige, insbesondere nach §§ 567, 569 ZPO form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Kl...