OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 14.12.1992 - 20 W 182/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Gaststättennutzung in Zweckbestimmung "Gewerberaum"

Verfahrensgang

AG Friedberg (Hessen) (Aktenzeichen II 223/89 WEG)

LG Gießen (Aktenzeichen 7 T 351/90)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Friedberg vom 19.11.1990 werden im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als durch sie der Antrag zurückgewiesen worden ist, den Eigentümerbeschluß vom 9.5.1990 hinsichtlich der Verweigerung der Zustimmung zum Betrieb der Gaststätten für ungültig zu erklären.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Prüfung und Entscheidung, auch über die Kosten der Verfahren der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde, an das Amtsgericht Friedberg zurückverwiesen.

Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Wert: 4 800,– DM; für den zurückgewiesenen Teil: 4.200,– DM.

Gründe

Die zulässige weitere Beschwerde ist teils unbegründet (Eigentümerbeschluß vom 18.9.1989), teils führt sie zur Aufhebung und Zurückverweisung (Eigentümerbeschluß vom 9.5.1990 hinsichtlich der Verweigerung der Zustimmung zum Betrieb der Gaststätten).

Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen den Eigentümerbeschluß vom 18.9.1989 (Top 1 Sätze 1 und 2) für wirksam gehalten. Es war zunächst in der Einladung vom 14.8.1989 ausreichend beschrieben (§ 23 II WEG). Der – nicht verwirkte – Anspruch der Wohungseigentümer auf einen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entsprechenden baulichen Zustand ist aus den §§ 15 III WEG, 1004 BGB auch gerechtfertigt. Dabei kommt es entgegen der Annahme des Landgerichts darauf an, daß, wie das Amtsgericht festgestellt hat, im Zeitpunkt der Vornahme (Fertigstellung, nicht Planung) der das gemeinschaftliche Eigentum berührenden baulichen Änderungen eine faktische Eigentümergemeinschaft bestanden hat. Diese kann angenommen werden, wenn neben dem bisherigen Inhaber aller Miteigentumsanteile der Erwerber eines Wohnungseigentums Besitz (nicht Bezug) und die Stellung eines Vormerkungsberechtigten erlangt hat. Dann nämlich kann der Bauträger als nicht mehr alleiniger Inhaber aller Sondereigentumseinheiten nicht mehr einseitig über das Bauwerk verfügen (BayObLG Z 87, 78/83; 90, 101; WuM 91, 211/216; NJW-RR 86, 954).

Von einer faktischen Eigentümergemeinschaft konnten das Amtsgericht und im Ergebnis auch das Landgericht ausgehen. In den amtsgerichtlichen Terminen vom 25.6. und 15.10.1990 haben die Beteiligten übereinstimmend einmal erklärt, daß im Zeitpunkt der Umbauarbeiten verschiedene Erwerber im Grundbuch eingetragen gewesen seien, und zum anderen, daß es in dieser Zeit Auflassungsvormerkungen gegeben habe. Dem Vortrag der Beteiligten folgend hat das Amtsgericht dann im Beschluß vom 19.11.1990 eine faktische Gemeinschaft angenommen. Dies ist in der Erstbeschwerde nicht gerügt worden. Soweit hier auf die Rechtsprechung des BGH zum Stimmrecht (BGH NJW 89, 1087; zur Wohngeldhaftung vgl. BGH NJW 89, 2697) Bezug genommen wird, geht dieser Hinweis fehl. Diese Rechtsprechung betrifft nämlich denwerdenden Wohnungseigentümer als Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers bei einer in Vollzug gesetzten Gemeinschaft (mindestens zwei eingetragene Eigentümer, vgl. BayObLG Z 90, 101) und nicht die hier entscheidungserheblichefaktische Gemeinschaft, die von dieser Rechtsprechung – noch – nicht berührt worden ist (Decken ETW 5, 56). Die von der Antragstellerin erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobene Rüge habe für die Annahme einer faktischen Gemeinschaft am Besitzübergang gefehlt, greift deshalb nicht durch. Nach dem Beteiligtenvortrag bestand nämlich für die Tatsacheninstanzen kein Anlaß, den Besitzübergang weiter aufzuklären.

Der Eigentümerbeschluß vom 18.9.1989 ist auch nicht etwa egen einhaltlicher Unbestimmtheit nichtig. Dies wäre er nur, wenn sich kein Sinn ermitteln ließe (Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 23 Rn 3 n; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, § 23 Rn 11; KG OLGZ 81, 307). Dies ist hier nicht der Fall. Maßstab sind zunächst die Teilungserklärung und der dazugehörende Aufteilungsplan. Im übrigen ergibt sich nicht erst aus dem Schriftsatz der Antragsgegner vom 9.7.1990, welche Baumaßnahmen im einzelnen betroffen sind. Diese waren vielmehr schon Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 28.4.1989.

Hinsichtlich der Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 9.5.1990 hat die weitere Beschwerde – vorerst – Erfolg, soweit er die Verweigerung der Zustimmung zum Betrieb der Gaststätten enthält. Der Teil, mit dem die Zustimmung zur Nutzung des Hausmeisterkellers als Kühlraum verweigert wird, ist eine Wiederholung des am 18.9.1989 gefaßten Beschlusses und aus den oben genannten Gründen nicht zu beanstanden.

Die Vorinstanzen sind zutreffend davon ausgegangen, daß die Teileigentumseinheiten G 1 und G 2 grundsätzlich auch als Gaststätte genutzt werden können.

Die Zweckbestimmung von Sondereigentumseinheiten ist – notfalls auch durch Auslegung – aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan (Bauzeichnung nach § 7 IV 1 WEG) zu entneh...