OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 15.01.1987 - 20 W 201/86

Verfahrensgang

LG Gießen (Beschluss vom 05.05.1986; Aktenzeichen 7 T 88/86)

AG Friedberg (Hessen) (Beschluss vom 24.02.1986; Aktenzeichen II 308/85 WEG)

Tenor

Den Antragstellern wird gegen die Versäumung der Frist zur Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt.

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Friedberg vom 24.02.1986 werden aufgehoben.

Die Antragsgegner haben es bei Meidung eines in jedem Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 500.000,– DM und für den Fall, daß dieses nicht bei getrieben werden kann, einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, ihre Wohnung Nr. … im Obergeschoß der Anlage (Haus Nr. …) ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verwalters an Kurgasts zu vernieten.

Die Gerichtskosten der beiden Beschwerdeverfahren haben die Antragsgegner zu tragen. Die Gerichtskosten des amtsgerichtlichen Verfahrens werden geteilt. Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Geschäfts- und Beschwerdewert für alle Instanzen: 5.000,– DM.

Gründe

Wegen des Sachverhalts wird auf dessen Darstellung in den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses Bezug genommen.

Die sofortige weiters Beschwerde ist nach der Miedereinsetzung in den vorigen Stand zulässig. Wiedereinsetzung war den Antragstellern antragsgemäß zu gewähren, da sie, wie der Akteninhalt ergibt, ohne Verschulden verhindert waren, die Frist für die Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde einzuhalten (§ 22 II FGG).

Die weitere Beschwerde ist auch begründet. Die Beschlüsse der Vorinstanzen sind nicht rechtsfehlerfrei ergangen; sie haben die Vorschriften der Teilungserklärung (TE) über die Einwilligung und den Widerruf der Einwilligung zur Vernietung nicht richtig angewendet. Auch wenn mit Amts- und Landgericht davon ausgegangen wird, daß den Antragsgegnern im. Hinblick auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 27.03.1979 und das Schreiben der früheren Verwalterin vom 17.07.1979 eine generelle Einwilligung zur Vermietung an wechselnde Kurgäste erteilt worden ist, ist diese Einwilligung durch das Schreiben der Verwaltung vom 20.12.1985 wirksam widerrufen worden. Der widerruf ist, und dies haben die Vorinstanzen übersehen, unabhängig davon wirksam, ob ein wichtiger Grund für den Widerruf deshalb vorliegt, weil von den Mietern der Antragsgegner erhebliche Belästigungen anderer Hausbewohner ausgegangen sind oder nicht (§ 12 IV der TE). Mit dem Widarruf wird nämlich der nach der TE vorgesehene Rechtszustand wiederhergestellt, der eine generelle Zustimmung zur Vermietung nicht vorsieht sondern eine Einwilligung im Einzelfall vorschreibt.

Nach dem gemäß § 15 WEG rechtlich zulässigen Inhalt der TE, die der Senat selbst auslegen kann (OLG Frankfurt Rpfleger 83, 105 = OLGZ 33, 61), soll auch die kurzfristige Vermietung – die Ausübung eines Gewerbes in der Eigentumswohnung (§ 12 Nr. 2 TE) dürfte nicht vorliegen (OLG Frankfurt OLGZ 33, 61; BGH NJW 79, 1650; BayObLGZ 82, 14) – von der schriftlichen Einwilligung des Verwalters abhängig sein (§ 10 Nr. 1 TE). § 10 Nr. 2 TE verweist auf § 9 Nr. 4.5 TE, wonach der Verwalter die Einwilligung versagen kann, wenn es sich bei den Mietern aus den dort genannten Gründen (§ 9 Nr. 4.1 und 4.2 TE) um für die Gemeinschaft unerwünschte Personen handelt. Die damit dem Verwalter obliegende Prüfungspflicht bedeutet aber, daß es sich bei der Verwalterzustimmung immer nur um eine Einzelfallentscheidung handeln kann, so hat auch das BayObLG (BayOblGZ 82, 9) mit überzeugender Begründung entschieden. Obwohl es dort um eine erst noch zu erteilende Zustimmung ging können entgegen der Annahme des Landgerichts die angestellten Erwägungen auch in vorliegenden Fall herangezogen werden.

Wenn danach die generelle Einwilligung vom 17.07.1979 schon damals nicht der TE entsprach, muß die Gemeinschaft daran nicht gebunden bleiben und darf der Verwalter diese Einwilligung rückgängig machen, um den nach dar TE bestehenden Rechtszustand wiederherzustellen. Auf einen Vertrauensschutz können sich die Antragsgegner im Hinblick auf die rechtswidrige Handhabung nicht berufen. Eine Vermietung wird damit auch nicht unmöglich gemacht. Die Entscheidungen des BayObLG (Rpfleger 78, 444) und des Senats (OLG Frankfurt OLGZ 33, 61) zur Zulässigkeit der Vermietung an Feriengäste betreffen Fälle, in denen die Vernietung nicht an die Verwalterzustimmung gebunden war. Hier aber ist diese erforderlich. Der Verwalter wird jetzt zur strengen Gleichbehandlung aller Miteigentümer verpflichtet sein und sich Schadensersatzansprüchen aussetzen, wenn er ungerechtfertigterweise einer Vermietung nicht zustimmt. Bedenken gegen die praktische Durchführung müssen zurückstehen zumal Bewerbungen von Kurgästen unfeine Wohnung vielfach schon geraume Zeit vor ihrer tatsächlichen Nutzung eingehen, so daß der Verwalter in diesen Fällen rechtzeitig zu einer Entscheidung in der Lage sein wird.

Bei der hier vorliegenden Art des Widerrufs mußte auch das sog. Vorbehaltverfa...