Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Nichtöffentlichkeitsgrundsatz einer Eigentümerversammlung
Verfahrensgang
AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 65 UR II 153/90 WEG) |
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 61/91) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Antragsteller zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert: 29.028,80 DM.
Gründe
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Der angefochtene Beschluß beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung, worauf allein er nachzuprüfen war. Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht die Zurückweisung der Anfechtungsanträge der Antragsteller betreffend die Verwalterabwahl und der damit zusammenhängenden Anträge zu 2.–4. bestätigt. Die Annahme eines wichtigen Grundes für die Abwahl und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch das Landgericht ist rechtlich nicht zu beanstanden (§ 626 I BGB). Abgesehen davon, daß die Antragsgegner es nicht hinnehmen – mußten, wenn die Verwalterin, die an einer Fortführung ihres Amtes interessiert ist, unmittelbar vor ihrer Abwahl den schriftlich dargelegten Vorhaltungen der Wohnungseingentümer (Schreiben vom 23.04. und 25.05.1990) unsubstantiiert (vgl. auch das Antwortschreiben vom 12.06.1990) damit antwortet, daß die Vorwürfe sich zum größten Teil auf andere Rechtsverhältnisse bezögen (Eigentümerversammlung vom 30.04.1990) und dem – auf die Sache nicht eingehenden – Schreiben vom 12.06.1990 sei vorläufig nichts hinzuzufügen (Eigentümerversammlung vom 18.06.1990), liegt die vom Landgericht angenommene Pflichtverletzung vor, ohne daß von „besonderen” Sorgfaltspflichten hätte gesprochen werden müssen.
Das Landgericht hat die im Hinblick auf die Person des Beteiligten zu 2. bestehenden Interessenkollision der bauträgeridentischen bzw. bauträgerverwandten Beteiligten zu 1., die nicht dadurch aufgehoben wird, daß der Beteiligte zu 2. auch Wohnungseigentümer ist, zutreffend allein für eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses nicht ausreichen lassen, zumal sie den Wohnungseigentümern bekannt war. Es hat vielmehr maßgeblich darauf abgestellt, daß die frühere Verwalterin wegen der Personenidentität ihres Geschäftsführers mit dem der K-GmbH der Bauträger in über Prozesse informiert war, die letztere über Mängel am Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum geführt hat, diese Informationen auch für die Wohnungseigentümer in ihrem Verhältnis zur Bauträger in von Interesse waren, aber trotz Aufforderung nicht weitergegeben wurden. Hierin hat das Landgericht rechtsfehlerfrei eine Pflichtverletzung sehen dürfen, die zur Abwahl berechtigte.
Die Antragsteller können sich nämlich nicht darauf zurückziehen, daß die Gewährleistung im Verhältnis zwischen Bauträger und Handwerker nichts mit der Gewährleistung im Verhältnis zwischen Bauträger und Wohnungseigentümer zu tun habe. Das Gegenteil ist ist deswegen der Fall, weil in beiden Gewährleistungsverhältnissen das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist und die Gewährleistung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Bauträger nicht nur den einzelnen Wohnungseigentümer, sondern auch die gesamte Gemeinschaft betreffen kann (Gemeinschaftsbezogenheit der Gewährleistung), in deren Diensten die Verwaltung steht.
Auch wenn die Nachbesserung und Kostenerstattung (§ 633 BGB) vom einzelnen Wohungseigentümer geltendgemacht werden kann (primäres Gewährleistungsrecht; vgl. dazu die Darstellung der BGH-Rechtssprechung bei Deckert ETW 6, 65), sind hier Eigentümerbeschlüsse ebenso möglich (BGH NJW 81, 1841) wie sie bei den sekundären Gewährleistungsrechten (Minderung, Schadensersatz, §§ 634, 635 BGB) erforderlich sind (BGH NJW 79, 2207), und zwar in der Weise, daß die Gemeinschaft darüber beschließt, ob etwaige Ansprüche von allen Wohnungseigentümern oder von dem dazu beauftragten einzelnen Wohnungseigentümer, Verwalter – soweit er nicht wie hier als mit dem Bauträger identisch anzusehen ist- oder Verwaltungsbeirat verfolgt werden sollen. Zur Herbeiführung einer Entscheidung der Gemeinschaft, ob und in welcher Form etwaige Gewährleistungsrechte geltendgemacht werden sollen, treffen den Verwalter Rechtspflichten zur Information und Unterrichtung, Hinweis- und Organisationspflichten (Vorbereitung einer Eigentümerversammlung) auch dann, wenn die aufgezeigte Interessenkollision besteht. Das Risiko einer möglichen Inanspruchnahme geht jeder Bauträger bewußt ein, wenn er sich oder wie hier eine personenidentische Firma mit der Erstverwaltung beauftragt (Deckert ETW 6, 86; vgl. auch OLG Schleswig Schl HA 80, 53).
Soweit die Antragsteller vor dern Amtsgericht vorgetragen haben, Informationen über den Stand der Nachbesserung am Gemeinschaftseigentum seien nicht verlangt worden, steht dern nicht nur das Protokoll der Eigentümer Versammlung vom 07.12.1989 (TOP 8 f) entgegen, sondern auch die Pflicht des Verwalters, von sich aus den Vertragspflichten zu entsprechen. In der N...