OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 19.05.2005 - 20 W 276/02

Leitsatz (amtlich)

1. Im Verfahren der Inanspruchnahme eines Wohnungseigentümers auf Zahlung findet keine "Inzidentkontrolle" von in diesem Zusammenhang maßgeblichen Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung statt. Deren Überprüfung bleibt vielmehr dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG vorbehalten, es sei denn, es läge Nichtigkeit eines solchen Beschlusses vor.

2. Zur Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend eine Sonderumlage

3. Zur Anfechtung einer Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung wegen arglistiger Täuschung durch einen Wohnungseigentümer

Normenkette

BGB § 123; WEG §§ 10, 21, 28, 43

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 27.06.2002; Aktenzeichen 62/9 T 285/00)

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 65 UR II 77/99)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 5.158,94 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten sind Wohnungs- bzw. Teileigentümer der im Beschlusseingang bezeichneten Liegenschaft. Auf die Teilungserklärung (Bl. 9 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

Die Eigentümergemeinschaft fasste am 20.11.1997 zu TOP 4 einen Beschluss betreffend eine Sonderumlage "Treppenhaussanierung" wegen eines Vorschusses auf die Kosten einer von der Stadt O1 verhängten Ersatzvornahme. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 17 d.A.) wird Bezug genommen. Die Eigentümergemeinschaft fasste weiter in der Eigentümerversammlung vom 11.11.1998 zu TOP 1 einen Beschluss betreffend die Höhe der zu entrichtenden Hausgeldvorauszahlung ab März 1998. Diese wurde mit DM 370festgelegt. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 23 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich von der Antragsgegnerin zunächst die Zahlung von 8.370 DM (1.500 DM Sonderumlage und 870 DM Hausgeldrückstände von Dezember 1998 bis Februar 1999) begehrt. Mit Schriftsatz vom 2.8.1999 haben die Antragsteller eine Antragserweiterung bezüglich der Hausgeldrückstände um 1.850 DM (bis einschl. Juli 1999) vorgenommen. Nachdem die Jahresabrechnung für 1998 beschlossen worden war, haben die Beteiligten das Verfahren i.H.v. 130 DM (Hausgeldrückstand für Dezember 1998) übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Antragsteller haben sodann die Zahlung des Anteils der Antragsgegnerin an der am 20.11.1997 beschlossenen Sonderumlage i.H.v. 7.500 DM begehrt und die Nachzahlung rückständigen Hausgeldes für den Zeitraum von Januar 1999 bis Juli 1999 i.H.v. 2.590 DM geltend gemacht.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich beantragt, der Antragsgegnerin aufzugeben, 10.220 DM nebst 4 % Zinsen aus 7.500 DM seit 3.1.1998 und aus 130 DM seit 2.12.1998 sowie aus jeweils 370 DM seit 2.1.1999, 2.2.1999, 2.3.1999, 2.4.1999, 2.5.1999, 2.6.1999 und 2.7.1999 an die Antragsteller als Gesamtberechtigte zu Händen der Verwalterin zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat Gegenanträge gestellt, die in diesem Verfahren nicht gegenständlich sind, sowie weiter beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin hat gegen die von den Antragstellern geltend gemachten Zahlungsansprüche Einwände erhoben. Die Antragsgegnerin hat die fehlende Vollmacht der Verwalterin zur Geltendmachung der Forderung gerügt. Weiter sei - so hat sie gemeint - die Einschaltung eines Rechtsanwaltes nicht erforderlich gewesen, zumal mit Beschl. v. 28.1.1998 (Bl. 79 ff. d.A.) beschlossen worden sei, dass Rechtsanwalt A. gegen die Antragsgegnerin wegen Nebenkostenrückständen vorgehen soll.

Bezüglich der Wohngeldvorauszahlung hat die Antragsgegnerin geltend gemacht, der Beschl. v. 11.11.1998 sei unwirksam. Zum einen sei am 11.11.1998 überhaupt kein Beschluss bezüglich der Höhe der Wohngeldvorauszahlung gefasst worden. Doch selbst wenn man von einer Beschlussfassung ausginge, übersteige der Betrag der Wohngeldvorauszahlung den Betrag der tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich. Zudem werde in dem Beschluss der Zeitraum, für welchen die festgelegte Vorauszahlung gelten solle, nicht bestimmt. Für 1999 seien die Vorauszahlungen nicht beschlossen. Außerdem hat die Antragsgegnerin die Aufrechnung mit einem erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Wohngelder für das Jahr 1998 i.H.v. 1.037,71 DM erklärt. Weil die Vorauszahlungshöhe nicht rückwirkend beschlossen werden könne, habe sie bis November 1998 nur 250 DM monatlich geschuldet, und 4.157,71 DM abzgl. 3.120 DM (statt 4.200 DM) ergebe eine Überzahlung von 1.037,71 DM.

Bezüglich der Sonderumlage hat die Antragsgegnerin ausgeführt, der Beschluss betreffend die Zahlung der Sonderumlage sei nur mit Stimmengleichheit gefasst worden. Außerdem handele es sich bei der Treppenhaussanierung nicht um eine Gemeinschaftsangelegenheit, weil jeder Eigentümer sich in den Kaufverträgen mit der B GmbH verpflichtet habe, die Kosten für die Erfüllung des Instandsetzungsgebotes selbst zu tragen, womit die Zahlung auf die Instandset...