OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 20.12.2004 - 20 W 209/04

Leitsatz (amtlich)

Einem gewerblichen Hausverwalter müssen seine vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Beruft er sich im Rahmen eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs auf einen Rechtsirrtum, so sind daran grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen.

Normenkette

BGB § 276; WEG § 43

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 06.05.2004; Aktenzeichen 2/9 T 657/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 2.723,96 EUR.

Gründe

Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin als ihrer ehemaligen Wohnungseigentumsverwalterin Schadensersatz. Die Antragsteller, bei denen es sich um die Wohnungseigentümer der Liegenschaft X in O1 handelt, schlossen mit der Antragsgegnerin am 19.7.1998 einen Verwaltervertrag für ihr Anwesen. Der Vertrag wurde nach § 2 Nr. 2 zunächst für die Zeit vom 1.9.1989 bis zum 31.8.1994 geschlossen. Er wurde nach mehrmaligen Verlängerungen zuletzt für die Zeit vom 1.9.1999 bis 31.8.2001 verlängert. Wegen der Einzelheiten der Verwalterverträge wird auf Bl. 54 ff. d.A. Bezug genommen. Die Verwaltung wurde vorzeitig zum 1.6.2001 der A. GbR übergeben. Wegen des Bestellungsbeschlusses vom 21.4.2001 wird auf Bl. 15 d.A. Bezug genommen.

Aufgrund eines im Oktober 1997 erlittenen Herzinfarktes organisierte der Geschäftsführer der Antragsgegnerin sein berufliches Engagement um. In diesem Zusammenhang übertrug er die Verwaltungstätigkeit zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt im Frühjahr 1999 der A GbR, worüber er die Antragsteller informierte. Eine eigene Verwaltertätigkeit der Antragsgegnerin fand nicht mehr statt. In der Folge kam es zu drei unberechtigten Belastungen des Hausgeldkontos, und zwar am 19.2.2001 i.H.v. 25 DM, am 2.4.2001 i.H.v. 302,61 DM und am 23.5.2001 i.H.v. 5.000 DM. Versuche einer außergerichtlichen Klärung des Sachverhaltes blieben erfolglos.

Die Antragsteller haben unter Teilrücknahme ihres Antrages im Übrigen beantragt, der Antragsgegnerin aufzugeben, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters, Herrn B., 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie hat zunächst die Auffassung vertreten, sie sei für eventuelle Schäden schon deshalb nicht verantwortlich, da ihr Vertrag spätestens zum 20.4.2001 geendet habe. Darüber hinaus habe sie den Antragstellern die gesundheitliche Lage ihres Geschäftsführers mitgeteilt, worin eine Kündigung gem. § 626 BGB zu sehen sei. Jedenfalls sei sie für Fehlüberweisungen nicht verantwortlich. Denn die Verwaltung sei ab dem Jahr 1999 von der A GbR geführt worden, worüber die Wohnungseigentümer informiert gewesen seien. Die A GbR habe selbständig und eigenverantwortlich den Antragstellern ggü. gehandelt. Alle Zahlungen seien von der A GbR veranlasst worden, so dass sie als "faktische Verwalterin" hierfür hafte, nicht die Antragsgegnerin. Jedenfalls treffe die Wohnungseigentümer, die von der Verwaltertätigkeit der A GbR Kenntnis gehabt hätten, ein so gravierendes Mitverschulden, dass eine Haftung der Antragsgegnerin ausscheide.

Das AG hat die Antragsgegnerin mit Beschl. v. 15.8.2003, auf den Bezug genommen wird, antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters, Herrn B, 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.4.2003 zu zahlen. Es hat den Antrag gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG für zulässig gehalten, da auch Ansprüche gegen den vor Anhängigkeit ausgeschiedenen Verwalter in diesem Verfahren geltend zu machen seien. Der Antrag sei auch aus § 280 BGB n.F. begründet, da die Antragsgegnerin mit den unberechtigten Abhebungen gegen ihre Pflichten verstoßen habe. Hierfür sei sie als bestellte Verwalterin verantwortlich. Ein Mitverschulden der Antragsteller nach § 254 BGB scheide aus, da die Wohnungseigentümer aus der Mitteilung über die Einschaltung eines Erfüllungsgehilfen nicht auf gesetzeswidriges Verhalten hätten schließen müssen.

Gegen diesen Beschl. v. 15.8.2003, der dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerin laut Empfangsbekenntnis am 10.12.2003 zugegangen sein soll, hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt, die bei Gericht am 17.12.2003 eingegangen ist.

Die Antragsgegnerin hat beantragt, die angegriffene Entscheidung abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsteller haben beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das LG die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der Antragsgegnerin auferlegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das AG zu Recht Schadensersatzansprüche wegen der beanstandeten Auszahlungen bejaht habe. Dabei seien allerdings aus R...