OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 22.09.1987 - 20 W 147/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Außerordentliche Kündigung des Verwalters bei Verhinderung der Einberufung einer Eigentümerversammlung

Verfahrensgang

AG Bad Schwalbach (Aktenzeichen 1 UR II 234/85)

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 759/86, 4 T 87/87)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird mit Ausnahme der Verwerfung der Anschlußbeschwerde abgeändert.

Die Erstbeschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts Bad Schwalbach vom 25.11.1986 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des landgerichtlichen Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Wert: 4.965,84 DM.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde, die sich nicht auf die Anschlußbeschwerde erstreckt, ist zulässig. Der Antragsgegner ist auch als Wohnungseigentümer beschwerdeberechtigt, da er für eine zu zahlende Verwaltervergütung (Verwaltungsschuld) gesamtschuldnerisch haftet (Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 26 Rdnr. 10). Die weitere Beschwerde ist auch begründet. Das Landgericht hätte die fristlose Kündigung wegen verspäteter Einberufung der Eigentümerversammlung nicht als unwirksam behandeln dürfen.

Das Landgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, daß die Antragstellerin als Verwalterin wirksam abberufen worden ist, weil der Abberufungsbeschluß vom 05.07.1985 nicht angefochten wurde. Nicht nachzuvollziehen ist aber, daß das Landgericht den Bestand des Verwaltervertrages bis zum 31.12.1985 angenommen hat. Ist nämlich eine ordentliche Kündigung nicht ausgesprochen worden, bestand der Verwaltervertrag bis zum 31.12.1986.

Dem Landgericht kann auch nicht darin gefolgt werden, daß die fristlose Kündigung wegen verspäteter Einberufung der Eigentümer Versammlung unwirksam gewesen ist. Die Antragstellerin war zwar – entgegen dem Vortrag der weiteren Beschwerde – nicht gehalten, die Versammlung bis zum 30.04.1985 einzuberufen (§ 19 GemO); dieses Datum betrifft die Abrechnung (§ 13 GemO). Sie hätte aber, wie schon das Amtsgericht ausgeführt hat, die Versammlung noch im Juni 1985 einberufen können. Die Auffassung des Landgerichts, der Vortrag der Antragsgegner sei nur insofern schlüssig, als die Antragstellerin sich dann so behandeln lassen müßte, als ob ihr fristgerecht zum 31.12.1985 gekündigt worden wäre, trifft nicht zu. Hier übersieht das Landgericht, daß der Verhinderung einer Eigentümerversammlung, die eine ordentliche Kündigung möglich gemacht hätte, eine eigenständige Bedeutung als wichtiger Grund im Sinne des § 626 I BGB zukommt. Denn die Wohnungseigentümer wären auf diese Weise für ein weiteres Jahr an einen Verwaltungsvertrag gebunden, den sie auflösen wollten. Dies mußten sie nicht hinnehmen.

Die Antragstellerin hat gegenüber dem Vortrag der Antragsgegner nicht substantiiert dargelegt, daß ihr vor und nach dem Schreiben vom 10.06.1985 die Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich gewesen sei. Im Schriftsatz vom 07.11.1985 wird die Auffassung vertreten, daß ihr eine Tag- und Nachtarbeit nicht zugemutet werden konnte, was in Eilfällen nicht gelten kann. Im Schriftsatz vom 17.01.1986 schließt sie nicht aus, daß ein Wohnungseigentümer schon im Mai 1935 wegen der Versammlung angefragt hat, und im Schriftsatz vom 23.01.1987 behauptet sie, es sei in der kurzen Zeit kein Versammlungsraum zu finden gewesen. Weil erfahrungsgemäß ein Versammlungsraum kurzfristig zu finden ist, hätte die Antragstellerin unter Beweisantritt darlegen müssen, daß, wann und wo sie sich erfolglos um einen Versammlungsraum bemüht hat, auch weil die Versammlung nicht zwingend in der Gemeinde stattfinden muß, in der die Anlage liegt (OLG Frankfurt OLGZ 84, 333). Der Senat verkennt mit diesen Anforderungen nicht den Untersuchungsgrundsatz (§ 12 FGG). Dieser hat seine Grenzen aber in der Mitwirkungspflicht der Beteiligten, zumal es sich bei Wohnungseigentumssachen um echte Streitverfahren handelt, für die die Grundsätze der ZPO herangezogen werden können.

Die Antragstellerin konnte die Antragsgegner auch nicht auf die in § 24 III WEG genannten Rechte des Beirats verweisen, der beipflichtwidriger Verweigerung des Verwalters die Versammlung einberufen kann. Abgesehen davon, daß sie damit nicht entlastet wäre, haben die Wohnungseigentümer § 24 III WEG zulässigerweise abbedungen (§ 19 GemO). Danach kann nur der Verwalter einberufen oder – was die Antragstellerin auch nicht entlasten würde – ein Wohnungseigentümer kann vom Gericht zur Einberufung ermächtigt werden (Bärmann-Pick-Merle, WEG, 6. Aufl., § 24 Rdnr. 7).

Auf die übrigen im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.07.1985 enthaltenen Kündigungsgründe kommt es danach … mehr an (zur Anmietung der Wohnung – Nr. – vgl. den Senatsbeschluß 20 W 461/86). Da es sich bei der nicht rechtzeitigen Einberufung der Versammlung um einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung handelt, der auch in der angemessen kurzen Frist geltend gemacht worden ist (entsprechende Anwendung des § 626 II BGB; vgl. OLG Frankfur...