OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 19.05.1988 - 20 W 206/87

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 14.05.1987; Aktenzeichen 4 T 740/86)

AG Bad Schwalbach (Aktenzeichen 1 UR II 169/85)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird abgeändert.

Die Erstbeschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts Bad Schwalbach vom 7.10.1986 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des landgerichtlichen Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in allen Instanzen nicht zu erstatten.

Beschwerdewert: 15.905,38 DM.

Gründe

Die Antragstellerin macht als frühere Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ihre Verwaltervergütung für die Zeit vom 1.7. bis 31.12.1985 geltend. Die Antragsgegner bestreiten den geltend gemachten Anspruch, weil sie den Verwaltervertrag am 22.6.1985 fristlos gekündigt haben. Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen, das Landgericht hat ihm auf die von der Antragstellerin erhobene Beschwerde entsprochen. Es meint, der Antragstellerin stehe der geltendgemachte Vergütungsanspruch zu, weil die fristlose Kündigung mangels eines sie rechtfertigenden Grundes unwirksam sei. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegner. Sie meinen, das Landgericht habe zu Unrecht das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur fristlosen Kündigung verneint. Die Antragstellerin verteidigt den angefochtenen Beschluß.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch sonst zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg; das Landgericht hat die Rechtslage verkannt.

Die Frage, ob festgestellte Tatumstände die Merkmale eines wichtigen Grundes zur Kündigung des Verwaltervertrages erfüllen, ist eine der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegende Rechtsfrage. Der Senat hat daher zu prüfen, ob der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt ohne die besonderen Umstände des Einzelfalls geeignet ist, einen wichtigen Grund zu bilden, und ob bei der weiter erforderlichen Interessenabwägung alle vernünftigerweise in Betracht kommenden Umstände des Einzelfalles daraufhin abgewogen worden sind, ob es dem Kündigenden unzumutbar ist, das Arbeitsverhältnis bis zum Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung fortzusetzen. Diese Prüfung ergibt, daß das Landgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt und damit fehlerhaft angewandt hat.

Das Landgericht geht davon aus, daß sich die Antragstellerin geweigert hat, in die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22.6.1985 alle die Tagungsordnungspunkte, die unter anderem in einem von 49 Wohnungseigentümern unterzeichneten Schreiben genannt waren, aufzunehmen, unter ihnen den Tagesordnungspunkt: Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grunde, meint aber, hierauf komme es rechtlich nicht an, weil der Verwaltungsbeirat die Möglichkeit gehabt hätte, die Aufnahme der Tagesordnungspunkte durchzusetzen. Mit dieser Begründung läßt sich das Verhalten der Antragstellerin aber nicht rechtfertigen. Wenn man mit dem OLG Düsseldorf (NJW-RR 1986, 96) dem Vorsitzenden eines Verwaltungsbeirats das Recht einräumt, bestimmte Punkte auf die Tagesordnung zu setzen, so ändert dies nichts daran, daß die Antragstellerin den Willen von 49 Wohnungseigentümern grob mißachtet hat. Vom Verwalter ist grundsätzlich Respekt vor dem Willen einer Vielzahl seiner Auftraggeber zu erwarten. Eine Verpflichtung, solchen Wünschen zu entsprechen, besteht insbesondere dann, wenn 49 Wohnungseigentümer die Aufnahme der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages als Tagesordnungspunkt beantragen. Die gleiche Mißachtung des Verwalters gegenüber Wünschen seiner Auftraggeber zeigt sich darin, daß er die Abwahl des Verwaltungsbeirats betrieben hat. Dazu war er nicht befugt. Ein Verwalter ist kein Aufsichtsorgan und übt keine beherrschende Funktion aus, soll vielmehr als uneigennütziger Treuhänder tätig werden. Es bestand auch kein Grund, deshalb, weil ein Verwaltungsbeiratsmitglied ausgeschieden war, „und auf Antrag weiterer Wohnungseigentümer” (es lag zudem auch nur ein Antrag vor) eine neue Entscheidung über die Zusammensetzung des gesamten Verwaltungsbeirats herbeizuführen, was die Antragstellerin mit Schreiben vom 7.6.1985 versucht hat. Auch durfte die Antragstellerin nicht, wie im gleichen Schreiben geschehen, erklären, daß aus ihrer Sicht eine Neuwahl erforderlich sei, „denn in dem Stil dieses Verwaltungsbeirates ist eine Zusammenarbeit nicht möglich.” Sie durfte auch die Fähigkeit und Tätigkeit des bisherigen Verwaltungsbeirats weder bewerten noch – zudem in unangemessener Form – abqualifizieren. Für Meinungsverschiedenheiten zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern bzw. Verwaltungsbeirat ist der Rechtsbehelf gemäß § 43 Abs. 1 Ziffern 2 und 4 WEG vorgesehen. Die erklärte Verweigerung einer Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat stellt zudem eine grobe Verletzung des Verwaltervertrages dar. Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter unterstützen und überwachen, Angriffe des Verwalters gegen den Verwaltungsbeirat stellen sich somit entgegen der Ansicht des Land...