Entscheidungsstichwort (Thema)
Unbilligkeit der Wertfestsetzung nach § 51 Ab. 1 S. 2 GNotKG
Leitsatz (amtlich)
Nach den besonderen Umständen des Einzelfalls kann die Festsetzung eines Wertes nach § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG unbillig sein. So kann ein Fall des § 51 Abs. 3 GNotKG vorliegen, wenn das Wiederkaufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn das erworbene Grundstück vom Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist in entsprechender Weise bebaut oder gestaltet wird.
Normenkette
GNotKG §§ 47, 50-51
Tenor
Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts Kassel - Grundbuchamt - vom 03.02.2016 sowie die Kostenrechnung vom 03.02.2016 werden aufgehoben.
Die Erinnerung der Kostenschuldnerin vom 07.09.2015 wird zurückgewiesen.
Es wird klargestellt, dass es damit bei dem im Geschäftswertbeschluss vom 22.07.2015 und der Kostenrechnung vom 18.08.2015 (Az: ..., Kassenzeichen: ...) angesetzten Geschäftswert verbleibt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I. Der Kostengläubiger wendet sich mit seiner Beschwerde vom 14.04.2016 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Kassel - Grundbuchamt - vom 03.02.2016, mit welchem auf die Erinnerung der Kostenschuldnerin vom 07.09.2015 der Beschluss zur Festsetzung des Geschäftswerts vom 22.07.2015 abgeändert und auf einen Betrag von 1,10 EUR festgesetzt wurde (GZ: ..., Bl. 1/35 d.A.)
Die Kostenschuldnerin erwarb mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 15.10.2014 den streitgegenständlichen Grundbesitz "A3" bzw. "A" von der Stadt1 zu einem Kaufpreis von 1,- EUR (UR-Nr. .../14 des Notars C, Bl. 1/2 d.A.). In § 4 des Kaufvertrages sind Ausführungen zu einem bestehenden Planungskonzept enthalten, wobei in Abs. 5 klargestellt ist, dass kein Anspruch der Stadt1 auf Umsetzung des Planungskonzepts bestehe. Zugunsten der Stadt1 wurden lediglich in §§ 8-10 des Kaufvertrages ein Weiterveräußerungsverbot, ein Wiederkaufsrecht sowie ein Vorkaufsrecht vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 15.10.2014, Bl. 65/2 d.A., verwiesen.
Zum damaligen Zeitpunkt wurde der streitgegenständliche Grundbesitz noch im Grundbuchblatt von Stadt1 Bl. 1 gebucht. Mittlerweile ist der streitgegenständliche Grundbesitz im Grundbuchblatt von Stadt1 Bl. 2 gebucht.
In der Folge wurden vertragsgemäß zunächst zu Gunsten der Kostenschuldnerin eine Vormerkung eingetragen und wieder gelöscht sowie die Kostenschuldnerin als Eigentümerin im streitgegenständlichen Grundbuchblatt eingetragen; darüber hinaus wurden vertragsgemäß in Abt. II des Grundbuchblattes Eintragungen vorgenommen (Rückauflassungsvormerkung, Vorkaufsrecht, Dienstbarkeiten).
Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen. Mit Beschluss vom 28.11.2014 (noch zu Grundbuchblatt 1) hat das Grundbuchamt den Geschäftswert auf 1.400.001,10 EUR festgesetzt (Bl. 65/20a d.A. Blatt 1). Dies entsprach der vorherigen Stellungnahme der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel vom 25.11.2014 (Bl. 65/19 f. d.A. Blatt 1). Nach § 50 Ziff. 1 GNotKG seien zu dem Kaufpreis 10 % für das Veräußerungsverbot zu addieren (also insgesamt 1,10 EUR); hinzu komme gemäß § 50 Ziff. 4 GNotKG ein Betrag von 1.400.000,- EUR im Hinblick auf die Investitionsverpflichtung (20 % von 7.000.000,- als dem vereinbarten Höchstbelastungsbetrag).
Gegen diesen Beschluss hat die Kostenschuldnerin mit Schriftsatz vom 20.12.2014 Beschwerde eingelegt (Bl. 65/21 d.A. Blatt 1) und beantragt, den Geschäftswert auf 1,10 EUR festzusetzen, hilfsweise auf 857.950,10 EUR (Bl. 65/22 d.A. Blatt 1). Hilfsweise sei nämlich die geplante tatsächliche Investitionssumme in das Kaufgrundstück selbst von 4.289.745 EUR zugrunde zu legen, von der nach § 50 Ziff. 4 ein Betrag von 20%, nämlich 857.949,- EUR, in Ansatz zu bringen seien. Die in diesem Beschwerdeverfahren beteiligte Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Kassel hat in einer weiteren Stellungnahme vom 22.01.2015 geäußert, es bestünden keine Bedenken gegen die Zugrundelegung der seitens der Kostenschuldnerin angeführten voraussichtlichen Investitionssumme für das betroffene Grundstück.
Eine Abhilfeentscheidung seitens des Grundbuchamtes bezüglich dieser Beschwerde ist nicht erfolgt, die Beschwerde wurde dem Oberlandesgericht auch nicht zur Entscheidung vorgelegt.
Mit Beschluss vom 22.07.2015 (Bl. 1/27 d.A. Bl. 2) hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 857.950,10 EUR festgesetzt. Beruhend auf diesem Wertfestsetzungsbeschluss wurde am 18.08.2015 eine an die Kostenschuldnerin gerichtete Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 3.957,50 EUR erstellt (Kassenzeichen ..., Bl. 1/29 d.A.).
Gegen diese Kostenrechnung hat die Kostenschuldnerin mit Schriftsatz vom 07.09.2015 Erinnerung eingelegt (Bl. 1/30 d.A.). Sie hat im Wesentlichen ausgeführt, der Verkehrswert des Kaufgrundstücks selbst betrage nur 1,- EUR, was durch das Wertgutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte vom 20.12.2012 festgestellt worden sei. ...