Entscheidungsstichwort (Thema)
Ermittlung des Grundstückswerts im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG
Leitsatz (amtlich)
1. Ein ehrenamtlicher Richter, der in dem hierfür vom Gesetz vorgesehenen Verfahren ordnungsmäßig berufen worden ist, ist der gesetzliche Richter im Sinne von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Er übt sein Amt solange aus, als er hiervon nicht in einem rechtsförmigen Verfahren entbunden wurde.
2. Von einem Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist in der Regel auszugehen, wenn der vereinbarte Preis den Marktwert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteigt.
3. Zur Frage, wie der marktübliche Preis in diesem Sinne zu ermitteln ist
Normenkette
GrdstVG § 9
Verfahrensgang
AG Alsfeld (Beschluss vom 10.09.2021; Aktenzeichen 31 Lw 3/21) |
Nachgehend
Tenor
Die Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Alsfeld - Landwirtschaftsgericht - vom 10.09.2021 wird zurückgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Sie hat den Beteiligten zu 3.) und 4.) im Beschwerdeverfahren etwa entstandene außergerichtliche Kosten zu erstatten. Darüber hinaus findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Beschwerdeverfahren nicht statt.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 119.000,- EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin (im Folgenden nur: Beschwerdeführerin) begehrt die Erteilung der Genehmigung eines Kaufvertrags über ein landwirtschaftliches Grundstück nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdStVG).
Die Verkäuferin veräußerte mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag
vom 03.12.2020, UR-Nr. ... des Notars A, Stadt1, das im Grundbuch von Ortsteil1, Blatt ..., eingetragene Grundstück, Bestandverzeichnis lfd. Nr. ..., Flur ... Flurstück ..., Landwirtschaftsfläche, Ortsteil2, mit einer Größe von 45.004 m2, zum Kaufpreis von 119.000,- EUR an die Beschwerdeführerin. Wegen der Einzelheiten dieses Kaufvertrags wird auf die Fotokopie auf Bl. 6 ff. d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 17.12.2020 übermittelte der zuständige Notar der Genehmigungsbehörde eine beglaubigte Fotokopie des Kaufvertrags verbunden mit dem Antrag, diesen gemäß § 2 GrdstVG zu genehmigen. Der Antrag ging am 21.12.2020 bei der Genehmigungsbehörde ein. In der Folgezeit hörte diese den V e.V. Stadt2 nach § 19 GrdstVG und den Ortslandwirt B gemäß § 4 Abs. 1 Berufsstandsmitwirkungsgesetz an. Mit Zwischenbescheid vom 08.01.2021 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist um einen Monat.
Mit Schreiben vom 01.02.2021 bekundete der Landwirt B aus Ortsteil3 sein Interesse am Erwerb des Grundstücks. Zur Begründung führte er aus, die Fläche werde seit 50 Jahren von seinem Betrieb bewirtschaftet. Aufgrund eines hohen Pachtflächenanteils sei er auf den Erwerb von Flächen angewiesen, um seine Existenzgrundlage sichern zu können. Gutes Ackerland müsse als landwirtschaftliche Fläche erhalten bleiben. Er bewirtschafte zur Zeit ca. 300 ha landwirtschaftliche Fläche, davon seien ca. 70 ha in seinem Eigentum und ca. 230 ha gepachtet. Das verfahrensgegenständliche Grundstück liege ca. 1.000 m von seinem Betrieb entfernt. Sämtliche umliegenden Grundstücke würden von ihm bewirtschaftet werden. Ihm sei bekannt, dass der Kaufpreis neu auszuhandeln sei und er sei bereit und in der Lage, einen angemessenen Kaufpreis, der maximal bis zu 50 % über dem marktüblichen Preis für landwirtschaftliche Grundstücke liegen könne, zu entrichten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vom Landwirtschaftsgericht beigezogene Akte der Genehmigungsbehörde - GrdstVG 0905-20, dort Bl. 56 - verwiesen.
In ihrer Stellungnahme vom 15.02.2021 (Bl. 67 der beigezogenen Verfahrensakte) teilte die Beschwerdeführerin der Genehmigungsbehörde mit, keine Landwirtschaft zu betreiben und den Aufbau eines landwirtschaftlichen Betriebs auch nicht zu beabsichtigen. Sie habe das Grundstück erworben, damit sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde. Sie wolle auf dem Grundstück Photovoltaik-Anlagen errichten. Mit den Planungen solle nach Eigentumserwerb begonnen werden. Genehmigungen lägen noch nicht vor.
Mit Zwischenbescheid vom 16.02.2021 verlängerte die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist auf insgesamt drei Monate. Die W mbH teilte mit Schreiben vom 26.02.2021 mit, das Vorkaufsrecht zu dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag habe nicht ausgeübt werden können, da der Kaufpreis überhöht sei. Aufgrund des hohen Kaufpreises von 2,64 EUR pro m2 zuzüglich der Maklergebühren in Höhe von 6.902,- EUR und den weiteren Gebühren, die mit dem Erwerb über das Verkaufsrecht verbunden seien, habe kein Landwirt gefunden werden können, der bereit und in der Lage sei, diesen Kaufpreis zu zahlen.
Mit Bescheid vom 05.03.2021 versagte die Genehmigungsbehörde dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die Genehmigung nach § 2 GrdstVG. Zur Begründung führte sie unter anderem Folgendes aus:
"...Auf unsere Anfrage ...