OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 28.01.1993 - 20 W 31/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Entgeltlichkeit einer Notverwalterbestellung

Verfahrensgang

AG Büdingen (Aktenzeichen 3 II 8/91 WEG)

LG Gießen (Aktenzeichen 7 T 259/92)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Beteiligte zu 4. zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert: 5.000,– DM.

Gründe

Die zulässige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluß beruht im Ergebnis nicht auf einer Gesetzesverletzung. Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Voraussetzungen für die Verwalterbestellung können – so hier das Amtsgericht – sowohl aus § 26 III WEG entnommen werden, da seit dem 31.01.1991 ein verwaltungsloser Zustand besteht, als auch – so hier das Landgericht – aus § 21 IV WEG, weil die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung haben (Bay OblG NJW-RR 89, 461). Daß das Amtsgericht die Dauer der Verwaltung nicht festgelegt hat, ist unschädlich, da das Amt des gerichtlich bestellten Verwalters endet, wenn entweder das Gericht den Verwalter wieder abberuft oder wenn die Gemeinschaft einen anderen Verwalter wählt (Bay OblG a.a.O.). Soweit der Beteiligte zu 4. darauf hingewiesen hat, daß nach § 15 Nr. 7 der Teilungserklärung der Verwalter keine Vergütung erhalten soll und davon auszugehen ist, daß der bestellte Verwalter nicht ohne Vergütung arbeiten wird, haben die Vorinstanzen diesen Gerichtspunkt zwar nicht näher erörtert. Er steht aber der Verwalterbestellung hier gleichwohl nicht entgegen, da die Beteiligten auch eine entgeltliche Verwaltertätigkeit hinnehmen müssen.

Die Teilungserklärung kann auch vom Rechtsbeschwerdegericht selbst ausgelegt werden (BayOblG NJW-RR 86, 762), wobei darauf abzustellen ist, wie sich die Regelung einem objektiven Beobachter darstellt (Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, § 10 Rn 15). Im Hinblick darauf kann die Regelung des § 15 Nr. 7 der Teilungserklärung allenfalls noch für den Fall für zulässig gehalten werden, daß bei einer – wie hier – kleinen Gemeinschaft die Verwaltung von einem Wohnungseigentümer geführt wird. Für einen Fremdverwalter aber, der regelmäßig nicht unentgeltlich arbeitet, und auf den von den Beteiligten oder vom Gericht zurückgegriffen werden muß, wenn die Beteiligten sich auf einen Wohnungseigentümer als Verwalter nicht einigen können oder kein Wohnungseigentümer zur Übernahme des Amtes bereit ist, kann diese Klausel dagegen vernünftigerweise keine Geltung beanspruchen. Sie steht daher der hier durch das Gericht vorgenommenen Verwalterbestellung nicht entgegen. Es kann danach dahingestellt bleiben, ob diese Klausel für den Fall der Fremdverwaltung nicht sogar einen Ausschluß der Verwalterbestellung gleichkommen würde, der nach dem Gesetz (§ 20 II WEG) unzulässig ist und zur Folge hätte, daß die Klausel wegen Gesetzesverstoßes nichtig wäre (§ 134 BGB).

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 47, 48 II WEG.

Fundstellen

Haufe-Index 555718

OLGZ 1993, 319