Entgeltliche Notverwalterbestellung selbst bei vereinbarter Unentgeltlichkeit der Verwalterleistung

Normenkette

§ 20 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 26 Abs. 3 WEG

Kommentar

Der Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht (vgl. § 26 Abs. 3, § 21 Abs. 4 WEG), der erfahrungsgemäß nicht unentgeltlich tätig wird, steht es nicht entgegen, dass in der konkreten Teilungserklärung selbst einer kleinen Gemeinschaft bestimmt ist, der Verwalter erhalte für seine Tätigkeit keine Vergütung.

Im vorliegenden Fall bestand ein verwalterloser Zustand, sodass das Gericht auf Antrag im Rahmen berechtigter ordnungsgemäßer Verwaltung einen Notverwalter bestellte; dass das Amtsgericht die Dauer der Verwaltung nicht festgelegt habe, sei unschädlich, da das Amt eines solchen Notverwalters ende, wenn entweder das Gericht diesen Verwalter wieder abberufe oder wenn die Gemeinschaft einen anderen Verwalter wähle (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 89, 461).

Ein Notverwalter arbeitet üblicherweise auch nicht ohne Vergütung, selbst wenn im vorliegenden Fall gemäß Vereinbarung in der Teilungserklärung ein Verwalter keine Vergütung erhalten solle. Beteiligte müssten hier entgeltliche (Not-)Verwaltertätigkeiten hinnehmen.

Die Teilungserklärung könne auch vom Rechtsbeschwerdegericht selbst ausgelegt werden (nach objektiven Auslegungskriterien). Danach könne diese Vereinbarung allenfalls für zulässig gehalten werden, wenn bei hier vorliegender kleiner Gemeinschaft die Verwaltung von einem Wohnungseigentümer geführt werde. Für einen Fremdverwalter bestehe jedoch Vergütungspflicht, sodass die Vereinbarung in diesem Fall keine Geltung beanspruchen könne.

Dahingestellt bleiben könne i.Ü., ob eine solche Vereinbarungsklausel für den Fall der Fremdverwaltung nicht sogar einem Ausschluss der Verwalterbestellung gleichkommen würde, der nach Gesetz (vgl. § 20 Abs. 2 WEG) unzulässig wäre mit der gesetzlichen Folge einer Klauselnichtigkeit ( § 134 BGB).

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 28.01.1993, 20 W 31/93)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Dieses im Wege der Auslegung gewonnene Ergebnis erscheint einschließlich der Begründung rechtlich voll zutreffend. Würde man insoweit bei der angesprochenen Passage der Teilungserklärung (vergütungslose Verwaltung) ggf. nicht einmal von einer verbindlichen "Vereinbarung", sondern von einem jederzeit abänderbaren schriftlichen Beschluss (i.S. einer sog. Scheinvereinbarung) ausgehen, könnte selbstverständlich die Gemeinschaft ohnehin auch mit einfacher Beschlussmehrheit einen vergütungsberechtigten Verwalter bestellen, wie dies der Üblichkeit entspricht, erst recht ein Gericht einen honorarberechtigten Notverwalter einsetzen.