OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 30.11.2005 - 20 W 449/02

Leitsatz (amtlich)

1. Vor der Vereinigung eines von den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworbenen Grundstücks mit dem Grundbesitz, an dem Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, und der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Regelungskompetenz für Gegenstände, die die Nutzung des Erwerbsgrundstücks betreffen.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der vorher gefasst worden ist, kann keine verbindliche Gebrauchsregelung treffen. Darüber hinaus setzt die Begründung von Sondernutzungsrechten eine Vereinbarung (mit konkreter Bezeichnung des Berechtigten und des Inhalts seiner Berechtigung) voraus, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.

Normenkette

WEG §§ 10, 15, 23

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 16.10.2002; Aktenzeichen 19 T 192/01)

AG Darmstadt (Aktenzeichen 302-II 32/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 6.000 EUR.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in O1. Im Jahr 1996 hatten die Wohnungseigentümer ein angrenzendes Grundstück zu einem Kaufpreis von 159.750 DM erworben, auf dem sich zwei Schuppen befinden. Im Vorfeld des Erwerbs war auf mehreren Eigentümerversammlungen die Nutzung einer Teilfläche zum Bau von Garagen diskutiert worden. In einer Anlage zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.11.1993 (Bl. 119-121 d.A.) war u.a. vorgesehen, dass der Erwerb entsprechend den bestehenden Miteigentumsanteilen statt findet und mit dem bestehenden Eigentum zu diesen Anteilen vereinigt werden soll. Weiter heißt es, die Eigentümergemeinschaft sei bereit, einen Teil der Erwerbsfläche zur Bebauung mit Pkw-Garagen an einzelne Eigentümer zu verpachten. Hierzu werde nach Klärung der baurechtlichen Möglichkeiten gesondert beschlossen.

Zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 23.3.1994 (Bl. 19, 20 d.A.) waren allstimmig der Erwerb beschlossen worden sowie mehrheitlich, eine Teilfläche "..." -soweit möglich - interessierten Miteigentümern zur Nutzung von noch zu errichtenden Pkw-Garagen nach einem noch zu beschließenden Nutzungs- und Kostenmodus zu überlassen. In der Eigentümerversammlung vom 7.12.1994 war der Beschluss zum Grundstückserwerb bestätigt worden (Bl. 308 d.A.).

In der Eigentümerversammlung vom 22.5.2000 beschlossen die Beteiligten zu 1) bis 7) mehrheitlich u.a. zu TOP 7 die Nutzung der beiden auf dem erworbenen Grundstück befindlichen Hütten bis zu einer anderen Verwendung als Wäschetrockenplatz (Bl. 96 d.A.). Die Anfechtung dieses Beschluss ist erfolglos geblieben. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist in dem Verfahren 20 W 146/00 mit Beschl. v. 16.9.2002 zurückgewiesen worden. Eine Beschlussfassung über die Nutzung des Erwerbsgrundstücks zu der unter TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.5.2000 drei Gestaltungsvarianten vorgeschlagen wurden, ist an der fehlenden Zustimmung des Antragstellers gescheitert (Bl. 97 d.A.).

Der Antragsteller hat erstinstanzlich neben einem Zahlungsantrag wegen von ihm vorgelegter Architektenhonorare und Gebühren bzw. Freistellung insoweit von der Eigentümergemeinschaft verlangt, ihm einen bestimmten Teil der Erwerbsfläche zur Verfügung zu stellen, um den darauf befindlichen Schuppen zu einer Garage auszubauen. Außerdem hat er die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an dieser Grundstücksfläche begehrt, wegen der Antragstellung im Einzelnen wird auf die Antragsschrift vom 9.3.2000 und den Schriftsatz vom 10.7.2000 (Bl. 2 und 116 d.A.) Bezug genommen. Zur Begründung hat der Antragsteller vorgetragen, er habe ein Recht auf Übernahme der Fläche, da er als einziger bereits vor dem Kauf ein Interesse daran bekundet habe. Er habe dem Erwerb des Grundstücks überhaupt nur unter der Voraussetzung der Zusage zur Nutzung eines Schuppens als Garage zugestimmt. Die Antragsgegner verweigerten aber die Umsetzung des Beschlusses vom 23.3.1994.

Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten, u.a. mit dem Vorbringen, die Einräumung von Sondernutzungsrechten sei vor dem Zivilprozessgericht zu verfolgen. Eine gerichtliche Gebrauchsregelung setze eine ablehnende Mehrheitsentscheidung voraus. Es liege keine Beschlussfassung vor, die dem Antragsteller seiner Antragstellung entsprechende Rechte eingeräumt hätte.

Das AG hat mit Beschl. v. 1.3.2001 (Bl. 191-199 d.A.) dem Zahlungsantrag teilweise stattgegeben und die Anträge im Übrigen zurückgewiesen. In der Entscheidung ist u.a. ausgeführt worden, für die beantragte Einräumung eines Sondernutzungsrechts könne sich der Antragsteller nicht auf den Beschl. v. 23.3.1994 zu TOP 3 berufen, da dieser Beschluss, wenn man ihn im Sinn der Antragstellung als auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts gerichtet auslege, nichtig sei. Nur im Weg der Vereinbarung und nicht durch einen Mehrheitsbeschluss k...