Entscheidungsstichwort (Thema)
Anlageberatung. Passivlegitimation. Prospektmangel. Notwendige Angaben im Verkaufsprospekt eines Immobilienfonds
Normenkette
HGB § 172 Abs. 4
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 18.12.2008; Aktenzeichen 2-19 O 37/06) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 18.12.2008 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts in Frankfurt am Main teilweise abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 13.642,92 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.2.2006 zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Übertragung der Rechte an dem Fonds DG Immobilien-Anlage Nr. 34 (Beteiligungs-Nr. ...).
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten hinsichtlich der Übertragung der Rechte aus der Beteiligung im Annahmeverzug befinden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger etwaige weitere, insbesondere steuerliche Schäden aus der streitgegenständlichen Beteiligung an dem DG Immobilienfonds Nr. 34 zu ersetzen.
Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger zu 63 1/3 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 36 2/3 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger zu 72 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 28 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet oder hinterlegt.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 I ZPO. Der Kläger, an dem Fonds beteiligt unter der Nummer ..., ist ein ehemaliger Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2.. Als solcher erhielt er einen Teil des Agios - 2 % - zurück (vgl. Bl. 248).
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Die Kammer verneint einen Prospektmangel und lässt es dahingestellt, ob die Passivlegitimation gegeben ist und die Einrede der Verjährung durchdringt. Eine Verpflichtung zur deutlicheren Darstellung der weichen Kosten gebe es nicht. Der Prospekt informiere auch auf S. 38 darüber, dass sowohl die Beklagte zu 1. wie auch die in diversen Funktionen tätige A GmbH (im Folgenden: A) Tochtergesellschaften der Beklagten zu 2. seien. Es bleibe dem Anleger überlassen, ob er deswegen von der Zeichnung absehe.
Gegen dieses Urteil wendet sich die form- und fristgerechte Berufung des Klägers. Er hat während des Laufs der Berufung den Klageantrag zu 2. erhöht, mit einem Hilfsantrag versehen und einen weiteren Feststellungsantrag gestellt. Mit der Berufung rügt er insbesondere, dass
- wie er erst jetzt erfahren habe, der A eine im Prospekt nicht ausgewiesene Vergütung in Höhe von 153.387 € für die Vermittlung des Berliner Objekts gezahlt worden sei,
- die Darstellung der weichen Kosten intransparent sei. Nehme man auch die Rechenschaftsberichte für die Jahre 1994 und 1996 und den Jahresabschluss 1996 der A hinzu, könne man weiche Kosten in Höhe von 45 Millionen DM (23 %) ermitteln (Bl. 1033),
- die Darstellung von Interessenkonflikten fehle, die sich aus der Übernahme der Zwischenfinanzierung durch die Beklagte zu 2. und der Endfinanzierung durch das Schwesternunternehmen ... Bank ergebe, aber auch aus der Zahlung von Vergütungen an konzernangehörige Firmen. Darunter falle auch die Zahlung von 4,6 Millionen DM an eine Enkelgesellschaft der Beklagten zu 2. für "Finanzierungsvermittlung und -beratung". Der Beklagten zu 2. sei unter diesen Umständen eine allein an den Interessen der Treugeber orientierte Treuhandtätigkeit unmöglich gewesen,
- über die sich verschlechternde Mietsituation in Berlin und die nicht zu erwartende Mietsteigerung in Höhe von 3,5 % habe aufgeklärt werden müssen, zumal die Beklagten bereits bei mehreren Schwesterfonds die Erfahrung gemacht hätten, dass die prospektierten Mieten und mehr noch die einkalkulierten Mietsteigerungen nicht erzielbar seien (Bl. 1031f),
- über das zu geringe Mietausfallwagnis in Höhe von 1,25 % und die überhöhte Garantievergütung für die A habe aufgeklärt werden müssen,
- das Totalverlustrisiko habe erwähnt werden müssen,
- im Prospekt nicht der ungewöhnliche Umstand verdeutlicht werde, dass die Bonität der Mieter durch die - überdies überhöht vergütete - Mietgarantie nicht abgedeckt sei, was er als Laie nicht habe erkennen können (Bl. 1.041),
- das Risiko des Wiederauflebens der Haftung gemäß § 172 IV HGB auf S. 4 des Prospekts falsch dargestellt worden sei und
- die auf der Wirtschaftlichkeitsprognose beruhende Renditeprognose unrichtig sei, weil geplante gewinnunabhängige Ausschüttungen in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden dürften (Bl. 1.042ff).
Im Gegensatz zur ersten Instanz wird die Klage auch darauf gestützt, dass kick-backs in Höhe von 8 ...