Entscheidungsstichwort (Thema)
Haftung eines Sachverständigen für falsches Verkehrswertgutachten gegenüber drittem Kaufinteressenten
Leitsatz (amtlich)
1. Der die Ermittlung des Verkehrswerts eines Hausgrundstücks betreffende Begutachtungsvertrag mit dem Eigentümer entfaltet eher keine Schutzwirkung zugunsten eines dritten Kaufinteressenten, wenn das Gutachten vertragsgemäß zur Information und Entscheidungsfindung des Eigentümers dient.
2. Ein Dritter kann aus einem Begutachtungsvertrag Schutz nur im Umfang des dem Sachverständigen erteilten Auftrags genießen (Anschluss an OLG Karlsruhe OLGReport Karlsruhe 2005, 229; OLG Bremen OLGReport Bremen 1999, 122, 123 f.). Der einem Bewertungssachverständigen erteilte Auftrag erstreckt sich regelmäßig nicht auf die Suche nach verborgenen Baumängeln (vgl. BGH ZfBR 2014, 133 ff., Tz. 19; OLG Bamberg OLGReport Bamberg 2003, 27; OLG Naumburg, Urt. v. 3.8.2005 - 11 U 100/04, juris, Tz. 30, 34).
Normenkette
BGB § 328 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 03.04.2012; Aktenzeichen 2-7 O 261/11) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 3.4.2012 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Frankfurt/M. wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil des LG ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aus den Urteilen vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Der Kläger kaufte am 10.2.2006 von Herrn Z1 ein mit vier älteren Gebäuden bebautes Grundstück in O1 für 300.000 EUR. Herr Z1 hatte vor Abschluss des Kaufvertrags ein Verkehrswertgutachten des Beklagten zu 2. eingeholt, das einen Gesamtwert von 327.000 EUR und einen Bodenwert von 254.000 EUR auswies; dieses Gutachten hatte Herr Z1 dem Kläger überlassen. Der Grundstückskaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss. Im Zuge von nach dem Kauf durchgeführten Renovierungsarbeiten rügte der Kläger nach der Demontage einer Zwischendecke und weiterer Einbauten erhebliche Feuchtigkeitsschäden am Wohnhaus, die er sodann zum Gegenstand eines selbständigen Beweisverfahrens machte. Der dort tätige Sachverständige SV1 stellte fest, dass infolge einer Undichtigkeit des Pultdachs und verschiedener baulicher Mängel insbesondere im Bereich des Dachstuhls, an einer Außenwand und an der Treppe tatsächlich erhebliche Feuchtigkeitsschäden bestanden; er schätzte die Mängelbeseitigungskosten auf 56.500 EUR, die Klageforderung. Der Kläger nimmt die Beklagte zu 1. als Erbin des zwischenzeitlich verstorbenen Verkäufers mit der Begründung in Anspruch, dieser habe ihn über die Feuchtigkeitsschäden arglistig getäuscht. Der Beklagte zu 2. haftet gegenüber dem Kläger nach dessen Ansicht in gleicher Höhe wegen der Fehlerhaftigkeit seines Verkehrswertgutachtens.
Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt der Senat auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug.
Das LG hat die Klage abgewiesen.
Der Kläger rügt mit der Berufung, das LG habe übergangen, dass er die Erkennbarkeit der Feuchtigkeitsschäden und seine Kenntnis von diesen bestritten habe. Wenn noch nicht einmal der Beklagte zu 2. - dessen Vortrag zufolge - diese Schäden bemerkt habe, könne dies erst recht nicht dem Kläger unterstellt werden. Zudem habe das LG seine mit einem Beweisangebot versehene Behauptung unberücksichtigt gelassen, dass er den Erblasser nach Feuchtigkeitsschäden gefragt und jener verneint gehabt habe. Der auf die Heizung bezogene Hinweis im Kaufvertrag habe nicht ausgereicht, um ihm - dem Kläger - zu verdeutlichen, dass sie nicht funktionierte. Nach Ansicht des Klägers stellen der Austausch von Fenstern und Innenausbauten einerseits, Renovierungsarbeiten andererseits keine "fortlaufende Instandhaltung" dar, der Beklagte zu 2. hätte die Bausubstanz nicht als "gut" bewerten dürfen. Angesichts der Wichtigkeit des Dachs für das Haus überhaupt und dessen Alters von 45 Jahren hätte der Beklagte zu 2. das Dach inspizieren, den Erblasser nach Inspektionen fragen oder zumindest im Gutachten offenlegen müssen, dass er das Dach nicht untersucht hatte.
Der Kläger beantragt, abändernd die Beklagten und Berufungsbeklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger und Berufungskläger
1. EUR 56.500 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.4.2011, 2. vorgerichtliche Kosten i.H.v. EUR 1.761,08 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil.
Die Akte des selbständigen Beweisverfahrens (2-7 OH 3/07 LG Frankfurt/M.) war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
B. Die Berufung des Klägers ist zulässig, aber nicht begründet. Das LG hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
I. Soweit die Klage gegen d...