OLG Frankfurt am Main Urteil vom 06.03.2017 - 8 U 114/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage der Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrages mit Rückkaufoption zur Abwendung der Zwangsvollstreckung Verfahrensgang

Normenkette

BGB § 138

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 09.06.2015; Aktenzeichen 2-07 O 150/13)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 09.06.2015 verkündete Urteil der 07. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.

Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung aus beiden Urteilen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für die 2. Instanz wird auf EUR 1.600.000,- festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks Straße1 in Stadt1, ein Immobilienobjekt mit 39 Kleinwohnungen, das der Kläger an A verpachtet hat. Wegen des Inhalts des Pachtvertrages wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen (Bl. 35 ff. d. A.).

Am 10.01.2012 stand die Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks an. In dem Vollstreckungsverfahren wurde ein Wertgutachten eingeholt und der Verkehrswert des Grundstücks mit insgesamt EUR 2,1 Mio. bemessen. Der Kläger war damals selbst nicht in der Lage, ein Darlehen zu erhalten und konnte nicht selbst die finanziellen Mittel aufbringen, um diese Zwangsversteigerung abzuwenden.

Durch seinen Pächter A kamen die Parteien des vorliegenden Verfahrens in Kontakt, um eine Abwendung der Zwangsversteigerung zu ermöglichen. Ein zunächst in Aussicht gestelltes Darlehen wurde nicht vergeben, da auf Seiten der Beklagten keine Zulassung zur Kreditvergabe im Sinne des KWG vorlag.

Letztlich schloss der Kläger mit der Beklagten zu 2) und der B GmbH vor dem Notar C in Stadt2 am 16.12.2011 einen notariellen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (UR Nr. .../2011). Wegen dessen Inhalt wird auf die Anlage K 14 (Bl. 52 ff. d. A.) Bezug genommen. Erwerberin war ausweislich des Kaufvertrages auch die Beklagte zu 1). Ausweislich des notariellen Kaufvertrages boten die Beklagten dem Kläger zwei Alternativen an, nämlich den Verkauf des Grundstücks zu EUR 2 Mio. ohne Rückkaufoption und den Verkauf zu EUR 1,6 Mio. mit Rückkaufoption. In letzterem Fall erhielt der Kläger das Recht und die Möglichkeit, das verpachtete Grundstück für ein Jahr weiterhin zu nutzen und eine Rückkaufoption bis zum 16.12.2012. In einer zweiten notariellen Urkunde (UR Nr. .../2011) vereinbarten die Parteien die Rückkaufoption. Die Nutzungsmöglichkeit und die Rückkaufoption waren von verschiedenen weiteren Zahlungen des Klägers abhängig, die auf ein Notaranderkonto einzuzahlen waren. Wegen des Inhalts wird auf Anlage K 15 (Bl. 63 ff. d. A.) Bezug genommen.

Durch diesen Verkauf konnte der Kläger den bereits anberaumten Zwangsversteigerungstermin abwenden. Das Grundstück wurde unter dem 09.05.2012 auf die Beklagten übertragen und die Beklagte zu 1) als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen (Anlage B 1, Bl. 472 ff. d. A.).

Der Kläger zahlte nach Übertragung des Grundstücks die von ihm vertraglich für die Nutzung u.a. geschuldeten monatlichen Zahlungen in Höhe von EUR 9.000,- nicht. Im Mai 2012 forderten die Beklagten die Mieter auf, direkt mit ihnen neue Mietverträge abzuschließen und die Mieten an sie zu zahlen, was ab Juni 2012 so geschah.

Der Kläger bemühte sich um die Rückübertragung in der Form eines Erwerbs durch Dritte. Ein Termin zur notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages an den Kaufinteressenten X & Y GmbH mit Sitz in Stadt3 durch Vermittlung von D am 18.06.2012 kam nicht zustande. Hinsichtlich des konkreten Inhalts des durch den Notar E gefertigten Vertragsentwurf wird auf Anlage K 19, Bl. 79 ff. d. A. Bezug genommen. Die Beklagten erschienen im Notartermin nicht und genehmigten ihn später nicht. Mit Schreiben vom 27.06.2012 teilte der Notar E D mit, dass er Änderungswünsche der Beklagtenseite u.a. im Hinblick auf einen Verstoß gegen § 54 a BeurkG als gescheitert ansieht. Insoweit wird Bezug genommen auf die Rückseite des letzten Blattes von Anlage K 19, Bl. 79 ff. d. A..

Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.12.2012, wegen dessen Inhaltes auf die Anlage K 9 Bezug genommen wird, erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen der "Vereitelungs- und Verzögerungstaktik" der Beklagten.

In einem diesem Verfahren vorausgegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren wurde dem Antrag des Klägers entsprechend den Beklagten verboten, über das Grundstück zu verfügen. Insoweit wird insbesondere auf den Beschluss des Oberlandesgerichts vom 28.01.2013, Az.: 23 W 5/13 (Anlage K 1, Bl. 16 ff. d. A.) Bezug genommen. Wegen der entsprechenden Eintragungen im Grundbuch wird auf Anla...