Entscheidungsstichwort (Thema)
Geschäftsraummiete: Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB
Leitsatz (amtlich)
In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.
Normenkette
BGB § 535 Abs. 2, §§ 305c, 307 Abs. 1 S. 2
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 14.11.2014; Aktenzeichen 2-18 O 61/14) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Frankfurt a.M. - 18. Zivilkammer - vom 14.11.2014 (Az.: 2-18 O 61/14) abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, über den bereits erstinstanzlich ausgeurteilten Betrag in Höhe von 552,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2013 hinaus weitere 7.213,05 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.838,77 EUR seit dem 7.10.2011 sowie 4.374,28 EUR seit dem 1.1.2013 zu zahlen.
Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.214,34 EUR festgesetzt.
Gründe
I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zahlung restlicher Betriebskosten für das zur Nutzung als Zahnarztpraxis vermietete Objekt im 2. Obergeschoß des Gebäudes ... platz ..., Stadt1, gemäß den Abrechnungen für die Jahre 2010 (Anlage K 2) und 2011 (Anlage K 3) in Verbindung mit den Einzelabrechnungen für die Jahre 2010 (Blatt 108 ff. der Akte) und 2011 (Blatt 113 ff. der Akte) in Höhe von erstinstanzlich insgesamt 7.784,80 EUR. Das Mietobjekt gehört zu einem "Einkaufs- und Gewerbezentrum", welches sich über verschiedene Straßenzüge erstreckt und aus großen Gewerbeeinheiten, kleinteiligen Gewerbe- bzw. Praxisflächen und einer großen Anzahl von Wohnungen besteht. Unterhalb des ... Zentrums erstreckt sich eine große Tiefgarage. Auf die Abrechnungen, welche Nachforderungen der Klägerin in Höhe von 5.255,86 EUR sowie 7.297,93 EUR ausweisen, hatte der Beklagte jeweils pauschal 2.000,- EUR gezahlte. Hinsichtlich des weiter gehenden Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat den Beklagten durch Urteil vom 14.11.2014 unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 an die Klägerin 552,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2013 zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Auslegung von § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ergebe, dass der Beklagte nicht sämtliche, sondern nur die Wartungskosten für die in dieser Vorschrift ausdrücklich genannte Klimaanlage zu tragen habe. Unklarheiten der Klausel gingen zu Lasten der Klägerin als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Mit dieser Auslegung wahre die Vertragsklausel das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da Wartungskosten grundsätzlich umlegbar seien. Auch die Abrechnung der Stromkosten für die Klimaanlage sei ordnungsgemäß. Nicht umlegbar seien die Kosten der C-Anlage, da davon auszugehen sei, dass sie erst im Jahre 2013 installiert worden sei. Der Verteilungsschlüssel der Kosten für Ungezieferbekämpfung sei nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen sei die Klage abzuweisen gewesen, da die Berechnung des Anteils des Beklagten an den Gesamtkosten nicht nachvollziehbar sei. Bei der Abrechnung für das Jahr 2010 sei nicht klar, wie sich die Nutzergruppen zusammensetzten. Die Hausnebenkosten seien mit zwei unterschiedlichen Beträgen angegeben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des LG verwiesen.
Gegen dieses ihr am 24.11.2014 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 22.12.2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 24.2.2015 an diesem Tage begründet.
Sie verfolgt ihr Klagebegehren in Höhe eines Betrages von 7.214,34 EUR, also um 17,96 EUR reduziert, weiter. Der Differenzbetrag betrifft Heizkosten aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010. Die Klägerin wiederholt ihre Ansicht, die Wartungskosten seien insgesamt auf die Mieter umlegbar. Im Gewerberaum mietrecht reiche die allgemeine Bezugnahme im Mietvertrag aus, insbesondere wenn es sich um ein derartiges neues Großobjekt handele, welches ersichtlich über moderne Sicherheits-, Haus- und Lüftungstechnik verfüge.
Der Verteilungsschlüssel für die Kosten der Ungezieferbekämpfung, die in sämtlichen Bauteilen erfolge, sei in den Abrechnungen jeweils auf Seite 4 hinreichend erläutert.
Die Heiz- und Warmwasserkosten seien gleichfalls insgesamt umlegbar. Die Einwände des Beklagten erstmals in der mü...