Entscheidungsstichwort (Thema)
Nackter Vermieter im Hof kein Mietmangel
Normenkette
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 12.04.2022; Aktenzeichen 2-21 O 135/17) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers und der Beklagten wird das am 12.04.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az.: 2-21 O 135/17, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 35.492,66 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 3.250,00 EUR seit dem 04.02.2019,
aus weiteren 3.250,00 EUR seit dem 06.04.2019,
aus weiteren 458,23 EUR seit dem 05.05.2019,
aus weiteren 20.285,44 EUR seit dem 22.01.2019,
aus weiteren 347,56 EUR seit dem 05.02.2021,
aus weiteren 347,56 EUR seit dem 06.03.2021,
aus weiteren 347,56 EUR seit dem 04.04.2021,
aus weiteren 347,56 EUR seit dem 07.05.2021,
aus weiteren 1.625,00 EUR seit dem 06.06.2021
und aus 5.233,75 EUR EUR seit dem 16.08.2022
zu zahlen.
Im Übrigen werden die weitergehende Klage abgewiesen und die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben der Kläger 47 %, und die Beklagte 53 % zu tragen. Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis, die die Beklagte zu tragen hat.
Von den Kosten des zweiten Rechtszuges haben der Kläger 23 % und die Beklagte 77 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Gebührenstreitwert für den ersten Rechtszug wird auf 79.035,39 festgesetzt.
Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 37.035,03 EUR festgesetzt. Hierbei entfallen auf den Wert der Berufung der Beklagten 30.258,91 EUR und den Wert der Berufung des Klägers 6.776,39.
Gründe
I. Der Kläger hat mit der vorliegenden Klage Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen, Zahlung rückständiger, weil geminderter Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung geltend gemacht und ist nach Auszug der Beklagten auf die Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung und Zahlung der Miete einschließlich eines Teils der Nebenkostenvorauszahlungen sowie die Bezahlung im Verlaufe des Verfahrens erstellter Nebenkostenabrechnungen übergegangen. Im zweiten Rechtszug sind die Zahlung der Miete sowie mit der Berufung von der Klägerin neu vorlegte Nebenkostenabrechnungen für drei Abrechnungsperioden streitgegenständlich.
1. Der Architekt C erstellte im Auftrag des Klägers unter dem 26.11.2007 Aufmaßpläne für das Gebäude Straße1 ... in Stadt1a im Maßstab 1:100 (Anlage K9, Anlagenband). Die Wohnungen des Hauses auf dem Anwesen werden teilweise zu gewerblichen Zwecken, teilweise zu reinen Wohnzwecken und teilweise zu beiden Zwecken genutzt.
Der Kläger schloss mit der Beklagten, die die eine Personalberatungsfirma betreibt und zuvor die Aufmaßpläne des Architekten erhalten hatte, am 11.09.2015 (Anl. K1, Anlagenband), einen Mietvertrag über die Büroetage im 1. Obergeschoss des Gebäudes zur ausschließlichen Nutzung zu Bürozwecken (Ziff. 2. MV) für die Zeit vom 25.09.2015 bis zum 30.09.2020, welcher sich jeweils um ein Jahr verlängern sollte, wenn er nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf gekündigt würde (Ziff. 4.). In Ziff. 1. Abs. 1 S. 2 MV heißt es:
"Die Gesamtfläche von ca. 150 qm setzt sich aus Flur, 6 Räumen, einer Teeküche, je einer Damen- und Herrentoilette und hälftig eingerechnetem Balkon zusammen."
Ziff. 3. lautet:
"Die Räume werden wie besichtigt vermietet. Der textile Bodenbelag wurde in Abstimmung mit der Mieterin vom Vermieter erneuert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Büroetage in renoviertem Zustand zu hinterlassen (...)".
Die monatliche Grundmiete betrug nach Ziff. 6. MV 3.250,00 EUR, die monatliche Betriebskostenvorauszahlung wurde auf 225,00 EUR festgelegt. MwSt. war nicht geschuldet. Die Gesamtmiete war spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf das Konto des Klägers zu überweisen. Als zu zahlende Betriebskosten wurden Grundsteuer, Abfallgebühren, Gebäude-, Glas- und Haftpflichtversicherung, Feuerlöscherwartung, Allgemeinstrom, Eingangs-, Treppenhaus- und Treppenfensterreinigung und Gartenbewässerung vereinbart. Bei Bedarf sollte der Vermieter berechtigt sein, Hausmeisterkosten hinzuzunehmen. Der Mietvertrag sah als Abrechnungsschlüssel herfür eine flächenanteilige Umlage vor. Angegeben sind: "148 m2 ohne Balkon". Direkt zurechenbare Heizkosten (d.h. Kosten für Gas, Wartung, Strom, Betriebsraumreinigung, Ablesung, Rechnungserstellung) sowie Kosten für Warm-, Kalt- und Abwasser sollten direkt nach Verbrauch abrechnet...
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