OLG Frankfurt am Main Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17

Leitsatz (amtlich)

Umlegung von Betriebskosten auf Mieter gewerblicher Räume

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 18.08.2017; Aktenzeichen 2-20 O 251/15)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 18.08.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - Az. 2-20 O 251/15 - abgeändert.

1. Der Beklagte wird verurteilt an den Kläger 34.906,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 8.536,34 EUR seit dem 21.07.2015,

aus 10.075,36 EUR seit dem 21.07.2015,

aus 7.338,26 EUR seit dem 04.09.2015 und

aus 8.956,59 EUR seit dem 01.06.2016 zu zahlen,

2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Kläger von den vorgerichtlichen Kosten seines Prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt X, Straße1, Stadt1 i.H.v. 585,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.07.2015 freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 2 % und der Beklagte 98 % zu tragen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges hat der Kläger 6 % und der Beklagte 94 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Kläger darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert des ersten Rechtszuges wird auf 37.090,43 EUR, der Gebührenstreitwert des zweiten Rechtszuges wird auf 35.344,04 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).

Der Kläger hat (zunächst im Wege des Urkundsprozesses) Zahlungsklage erhoben und die rückständige Nachzahlung von Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht.

1. Der Beklagte ist eine als eingetragener Verein organisierte Religionsgemeinschaft. Er hatte über Räumlichkeiten in der Straße2, Stadt1 einen Mietvertrag geschlossen. Später erwarb der Kläger das Eigentum an dem Gebäude und schloss mit dem Beklagten am 10.12.2009 einen neuen schriftlichen Mietvertrag für gewerbliche Räume (Anl. K1, Bl. 13 ff. d.A.). Es heißt hier auf S. 1:

"Dieser Mietvertrag ersetzt zum 01/12/2010 den Mietvertrag vom 6. + 8/10/2006, seinerzeit zwischen dem Mieter und dem vorherigen Eigentümer B abgeschlossen zu dieser Mietsache. Er ersetzt auch alle bestehenden Nachträge oder sonstigen schriftlichen und/oder mündlichen Absprachen jedweder Art zum Mietverhältnis!"

Vermietet wurden nach § 1 Nr. 1 a) nicht zu Wohnzwecken zu nutzende Räume im 2. Geschoss in einer Größe von ca. 260 m², wobei die Parteien hinzufügten:

"Ca. 260 qm, Mieter und Vermieter werden jedoch ein gemeinsames Aufmaß erstellen"

Als Nutzung wurde (§ 1 a) aa) MV) die Verwaltung einer Kirchengemeinde sowie Versammlungsstätte dieser Kirchengemeinde gestattet. Weiter heißt es, der Flur vor den einzelnen Mieträumen (Zimmer) sei vom Mieter anzumieten und werde ihm berechnet. Sämtliche notwendigen behördlichen Genehmigungen und damit verbundenen Auflagen seien mieterseits zu erbringen, auf eigene Kosten. In § 1 Nr. 3 MV heißt es:

"Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung am 14/11/2009 als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt.

Über folgende Nachteile wurde der Mieter in Kenntnis gesetzt und er akzeptiert diese als vertragsgemäß, da diese Nachteile bei der Mietpreisfindung berücksichtigt worden sind:

Mieter ist bereits seit Jahren in den Mieträumen; diese sind ihm bekannt; er akzeptierte Zustand als vollumfänglich vertragsgemäß".

Das Mietverhältnis sollte zum 01.12.2010 beginnen (§ 2 Nr. 1 MV), auf unbestimmte Zeit laufen (§ 2 Nr. 1), und von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Monats gekündigt werden können (§ 2 Nr. 2 MV). Die Nettomiete betrug nach § 4 Nr. 1 MV 1.050,00 EUR zuzüglich einer Vorauszahlung auf Betriebskosten gemäß § 4 Nr. 2 des Vertrages i.H.v. 200,00 EUR.

Es heißt hier unter § 4 Nr. 1 c) MV handschriftlich:

"Der Mietzins ab 2011 bezieht sich auf eine Mietfläche von ca. 250 m²; sofern das gemeinsame Aufmaß eine Abweichung von 13 m² ermittelt, erhöht bzw. verringert sich die Miete für 2011 und folgende Jahre entsprechend proportional."

Nach § 4 Nr. 1 d) MV war eine Staffelmiete vorgesehen, wonach ab dem 01.01.2011 eine Nettomiete von 1.250,00 EUR und ab dem 01.01.2012 eine solche von 1.500,00 EUR zu zahlen war. Nach § 4 Nr. 2 waren neben der Nettomiete im Einzelnen aufgelistete Betriebskosten bzw. Nebenkosten gemäß §§ 1 und 2 Betriebskostenverordnung...