Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 21.12. 1994 verkündete Teilurteil des Landgerichts Hanau – 4. Zivilkammer – wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer beträgt 41.934,84 DM.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Klägers richtet sich gegen das im Tenor bezeichnete Teilurteil des Landgerichts, durch das sein Räumungsbegehren gegen die Beklagten als Mieter der italienischen Gaststätte im Erdgeschoß des Hinterhauses seines Anwesens abgewiesen worden ist.
Das Rechtsmittel ist unbegründet, da das Landgericht die Klage insoweit zu Recht abgewiesen hat.
Dabei kann mit dem Landgericht dahingestellt bleiben, ob auch die Beklagte zu 2) neben ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 1) Partei des mit dem Kläger geschlossenen Vertrags geworden ist; denn selbst wenn dies der Fall wäre, ist der Klage schon aus sachlichen Gründen der Erfolg zu versagen.
Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Kläger vom 5.9.1994 hat zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien nicht führen können, denn dem Kläger standen hinreichende Gründe nicht zur Seite, die die Fortsetzung des Mietvertrags bis zu dessen ordentlichem Ablauf am 30.4.2000 für ihn unzumutbar erscheinen ließen.
Dabei haben fast alle, schon vom Landgericht als unzureichend angesehenen, Kündigungsgründe, soweit sie überhaupt noch bedeutsam waren, während des Berufungsverfahrens weiter an Gewicht verloren oder sind gänzlich entfallen. Nach dem Vortrag der Parteien in der letzten mündlichen Verhandlung wird das Räumungsbegehren deswegen auch nicht mehr weiter verfolgt. Der Kläger beharrt vielmehr allein noch darauf, daß die Beklagten durch den Einbau der mit Verschmutzungen und Geräuschentwicklung verbundenen Entlüftungsanlage in der Gaststättenküche eine bauliche Veränderung an dem Mietobjekt vorgenommen hätten, die ohne seine Genehmigung nicht habe erfolgen dürfen und daß aus diesem Grunde seine Kündigung berechtigt gewesen sei. Dies trifft vorliegend jedoch nicht zu.
Auf die Veränderung der Be- und Entlüftungsanlage kann der Kläger eine Kündigung des Mietvertrags unabhängig davon nicht stützen, ob er – wie die Beklagten behaupten – den veränderten Zustand schon längere Zeit gekannt und, bis die Beklagten eine ungerechtfertigte weitere Mieterhöhung abgelehnt hatten, geduldet hatte. Unerheblich ist auch, ob der Kläger die Beklagten wegen dieser Beanstandung rechtzeitig abgemahnt hatte. Denn die von den Beklagten getroffenen Maßnahmen stellen selbst dann keine Verletzung des Mietvertrags dar, wenn sie sie ohne Genehmigung oder Duldung des Klägers vorgenommen haben sollten. Mit der Entfernung der Fensterscheibe zum Lichtschacht, dem Ansaugen von Frischluft von dort sowie der Entlüftung der Küche über einen bisher ungenutzten zweiten Kaminzug über dem Küchenherd haben die Beklagten die Mietsache nämlich erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt. Sie haben damit Mängel der Gaststätte beseitigt, die der Kläger bereits vor der Vermietung auf eigene Kosten hätte beheben müssen, damit die Räume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeignet und vermietbar waren.
Nach dem vom Senat eingeholten Gutachten des Sachverständigen ist überhaupt erst durch den von den Beklagten vorgenommenen Umbau der Abluftanlage eine ordnungsgemäße Be- und Entlüftung der Gaststättenküche – und zwar immer noch an der untersten Grenze – gewährleistet. Die Installation gibt auch durch die Art der Anlage keinerlei Anlaß zu Beanstandungen: Sie entspricht insbesondere den Regeln der Technik und ist sach- und fachgerecht ausgeführt worden. Auch der vom Sachverständigen hinzugezogene Bezirksschornsteinfegermeister fand nichts dagegen zu erinnern; er hielt den Abluftanschluß an den Schornstein für problemlos und konnte die vom Kläger behauptete Verursachung von Brandgefahr nicht bestätigen. Außerdem führt die Anlage nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht zu übermäßigen Verfettungen und auch die Lichtschachtverschmutzungen konnte er darauf nicht zurückführen. Der Kläger hat im Senatstermin darüber hinaus eingeräumt, daß es Beschwerden über übermäßige Geräuschentwicklung seitens der Mitbewohner des Hauses oder von Nachbarn nicht gäbe.
Unter diesen Umständen haben die Beklagten mit der vom Kläger als vertragswidrige Eigenmächtigkeit beanstandeten Umbaumaßnahme lediglich eine ordnungsgemäße Mangelbehebung vorgenommen. Eine derartige Mangelbehebung kann schlechterdings keinen Kündigungsgrund darstellen, und zwar auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines Vertrauensbruchs durch den Verzicht auf eine vorherige Anzeige oder Genehmigungseinholung seitens des Vermieters. Derartige Forderungen erschöpfen sich vielmehr in einer reinen Formalität, da der Kläger die Genehmigung ohnehin nicht verweigern durfte, ohne Mietminderungen bis hin zu einer Aufgabe der vorher nicht ordnungsgemäß be- und entlüfteten Gaststättenküche hinnehmen zu ...