OLG Frankfurt am Main Urteil vom 19.09.1996 - 1 U 57/95

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 01.02.1995; Aktenzeichen 2/4 O 278/94)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 1.2.1995 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110.000,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer beträgt 5.000.000,– DM.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz mit der Begründung, daß diese ihr amtspflichtwidrig eine beantragte Baugenehmigung versagt habe oder amtspflichtwidrig einen positiven Bauvorbescheid erteilt habe.

Die Klägerin ist Eigentümerin der im Grundbuch von … (Gebäude- und Freifläche, …) und … Blatt … (Verkehrsfläche, Erholungsfläche, … Waldfläche, …) eingetragenen Grundstücke. Diese Grundstücke erwarb sie, um dort ein Kur- und Kongreßhotel zu bauen.

Die nun im Eigentum der Klägerin stehenden Grundstücke waren von den ursprünglichen Eigentümern … und … gemäß den Urkunden des Notars … vom 29.6.1988 (UR-Nr. … und … Bl. 106–126 d.A.) zum Kauf angeboten worden. Für die Annahme der Angebote war eine Frist von 10 Monaten eingeräumt. Während dieser Zeit sollte den Käufern Gelegenheit gegeben werden, eine verbindliche Klärung der Bebaubarkeit herbeizuführen.

Am 30.1.1989 beantragte Herr … die Erteilung eines Vorbescheides für die Errichtung eines Kur- und Kongreßhotels mit insgesamt 162 Zimmern und einer Geschoßflächenzahl von 1,09. Am 22.5.1989 erteilte die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten einen positiven Bauvorbescheid auf der Grundlage des am 6.1.1983 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 27 (Bl. 13–15 d.A.).

Am 27.4.1989, also noch vor Erteilung des Bauvorbescheids, nahmen die … und … die am 29.6.1988 unterbreiteten Kaufangebote an (Bl. 140–142 d.A.). Am selben Tag verkauften sie die Grundstücke für insgesamt 5.000.000,– DM an die dänische Firma … (Bl. 143–162 d.A.). Gemäß § 2 Nr. 2 dieses Kaufvertrages war die Fälligkeit des Kaufpreises u. a. davon abhängig, daß die dem notariellen Vertrag als Anlage beigefügte Voranfrage von der Stadt … positiv beschieden worden ist. Nach § 4 Satz 1 des Vertrages übernahm der Verkäufer eine Haftung für die Bebaubarkeit des Grundbesitzes nur nach Maßgabe des Bauvorbescheids für ein Kurhotel.

Mit UR-Nr. … des Notars … vom 19.5.1989 vereinbarten die Herren … und … die Firma … und die Klägerin, daß anstelle der Firma … nunmehr die Klägerin den Grundbesitz erwerben und in die Rechte und Ansprüche aus den Urkunden vom 29.6.1988 eintreten sollte. Nach Erteilung des positiven Bauvorbescheides am 22.5.1989 bezahlte die Klägerin den Kaufpreis von 5 Millionen DM.

Am 9.6.1989 stellte Herr … bei der Beklagten einen Bauantrag für die Errichtung eines Kur- und Kongreßhotels. Da die Baugenehmigung nicht erteilt wurde, erhob die Klägerin am 18.7.1990 gegen die Beklagte vor dem Verwaltungsgericht Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung. Diese wurde ihr mit Bescheid der Beklagten vom 7.8.1990 versagt (Bl. 21–23 d.A.), weil die erforderliche Erschließung fehle, so daß § 30 Abs. 1 BauGB dem Vorhaben entgegenstehe. Auf den Widerspruch der Klägerin vom 10.8.1990 (Bl. 24–27 d.A.) erging am 30.1.1991 Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt (Bl. 28–37 d.A.). Durch den Widerspruchsbescheid wurde der Widerspruch zurückgewiesen und die Beklagte verpflichtet, den Vorbescheid zurückzunehmen. Die Widerspruchsbehörde sah zwar die Erschließung als gesichert an, hielt das Vorhaben aber wegen der zu erwartenden Verkehrsbelastung für eine unzumutbare Belastung für die Umgebung und deshalb nicht für genehmigungsfähig.

Mit Bescheid vom 28.8.1992 (Bl. 38–40 d.A.) änderte das Regierungspräsidium Darmstadt den Widerspruchsbescheid vom 30.1.1991, indem es nun dem Widerspruch der Klägerin stattgab und die Beklagte verpflichtete, die begehrte Baugenehmigung zu erteilen. Mit Schreiben vom 23.10.1992 stellte die Widerspruchsbehörde klar, daß sich diese Weisung lediglich auf den bauplanungsrechtlichen Teil der Baugenehmigung beziehe, nicht aber auf die zu treffende naturschutzrechtliche und die bauordnungsrechtliche Entscheidung (Bl. 178 d.A.).

Inzwischen hatte sich eine Bürgerinitiative gebildet, die den von der Klägerin geplanten Bau verhindern wollte. Gegen den positiven Bauvorbescheid der Beklagten gingen insgesamt 241 Widersprüche ein. Aus den Kreisen der Bürgerinitiative wurde ferner ein Normenkontrollverfahren zur Überprüfung des dem Bauvorbescheid zugrundeliegenden Bebauungsplanes angestrengt. Mit Beschluß vom 28.1.1993 erklärte der Hessische Verwaltungsgerichtshof den Bebauungsplan Nr. 27 vom 6.1.1983 für ungültig, weil die Pläne, die der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlußfassung vorgelegen hatten und die Pläne, die vom Regierungspräsidium genehmigt und bekanntgemacht worden waren, nicht identisch waren (Bl. 41–43...