Leitsatz (amtlich)
›Enthält der Hauptvertrag eine Rücktrittsklausel für den Fall des Nichtvorliegens einer erforderlichen behördlichen Genehmigung bis zu einem bestimmten Termin, so handelt es sich auch dann um eine Regelung im Sinne einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 852 I 2 BGB, wenn ggf. das Verhalten einer Vertragspartei für das Fehlen der Genehmigung mitursächlich ist.‹
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-26 O 358/05) |
Gründe
I.
Die Beklagte ist Maklerin und war für die Klägerin tätig. Auf Nachweis bzw. Vermittlung der Beklagten schloss die Klägerin mit dem Vermieter A am 6.8.2002 einen Gewerberaummietvertrag über die Anmietung von Flächen im Büro- und Gewerbegebäude ...straße in O1 zum Zwecke des Betrieb eines Möbelgeschäfts. Die Parteien dieses Mietvertrages vereinbarten u. a. in Ziffern 1.3.2 und 1.3.3, dass die Klägerin die im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss liegende Mietfläche als Ausstellungs- und Verkaufsfläche nutzen wird. In Ziffer 1.3.6 trafen die Mietvertragsparteien folgende weitere Regelung:
"Der Vermieter wird umgehend nach Vertragsunterzeichnung auf eigene Kosten für die in Ziffer 1.3.2 und 1.3.3 beschriebenen Flächen eine Nutzungsänderung beantragen. Sollte wider erwarten die Mietflächen nicht als Ausstellungs- und Verkaufsflächen genehmigt werden oder die Genehmigung mit Auflagen versehen sein, deren Realisierung für den Vermieter unwirtschaftlich ist, so steht dem Vermieter ein Rücktrittsrecht zu. ...
Sollte bis zum 28.2.2003 kein positiver Bescheid der Nutzungsänderung vorliegen, so steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu.
...".
Wegen der weiteren Einzelheiten des Inhalts des Gewerberaummietvertrages vom 6.8.2002 wird auf Bl. 40-59 d. A. Bezug genommen.
Für ihre Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung dieses Gewerberaummietvertrages erhielt die Beklagte von der Klägerin eine Maklercourtage in Höhe von 79.191,81 EUR.
Am 24.2.2003 teilte der Magistrat der Stadt ... dem Vermieter auf dessen gestellten Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung mit, dass gegen die beantragte veränderte Ausführung als Möbellager keine Bedenken bestünden, dies aber unter dem Vorbehalt der endgültigen Prüfung stehe und dieses Schreiben nicht zum Baubeginn berechtige (Bl. 94 d. A.). Der Zeitpunkt der Beantragung der Nutzungsänderung durch den Vermieter A bei dem Magistrat der Stadt ... ist zwischen den Parteien streitig. Nach dem Vortrag der Klägerin soll der Vermieter den Bauantrag Ende Dezember 2002 eingereicht haben. Die Beklagte behauptet, der Vermieter habe den Antrag erst am 20.2.2003 gestellt.
Bis zum 28.2.2003 lag eine behördliche Genehmigung zur Nutzungsänderung nicht vor.
Die Klägerin trat sodann mit Schreiben vom 28.2.2003 unter Verweis auf die in Ziffer 1.3.6 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung vom Vertrag zurück und führte aus, die vorläufige Genehmigung vom 24.2. 2003 sie unzureichend, da sie, die Klägerin, mit den Umbauten noch nicht beginnen könne und ein Zuwarten nicht möglich sei, da dann die Saisonware nicht mehr veräußert werden könne.
Am 14.4.2003 erteilte der Magistrat der Stadt ... die Baugenehmigung zur geänderten Nutzung der Mieträumlichkeiten als Möbelladen, wie vom Vermieter beantragt.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten nunmehr nach dem erklärten Rücktritt vom Mietvertrag die Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Maklercourtage sowie 780,00 EUR Anwaltsgebühren. Dass der Rücktritt vom Vertrag zu Recht erfolgte ist, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe die Maklercourtage zurückzuzahlen, weil in den Fällen, in denen das Zustandekommen des Mietvertrages vom Eintritt einer Bedingung abhänge, dieser also aufschiebend bedingt sei, der Anspruch auf Maklerlohn erst mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB) entstehe. In den Fällen, in denen ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart sei und dieses den Rücktrift aus Gründen erlaube, deren Herbeiführung außerhalb des Machtbereichs de Vertragspartner liege, stehe ein solches Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleich, so dass auch in diesen Fällen die Courtage nicht zu zahlen bzw. zurückzuerstatten sei. Dies sei vorliegend auch der Fall, denn die Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung habe alleine im Machtbereich der Stadt ... gelegen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 79.171,81 EUR nebst Zinsen aus 79.191,81 EUR in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.6.2003 und Zinsen aus weiteren 780,00 EUR in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.12.2005 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung vertreten, die vereinbarte Rücktrittsklausel stehe einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gleich. Denn der Vermieter habe die Nutzungsänderung beantragen müssen. Stelle er einen solchen Antrag, wie vorliegend jedoch derart spät, dass die Genehmigung nicht mehr...