Verfahrensgang
LG Gießen (Urteil vom 12.10.1993; Aktenzeichen 4 O 150/91) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 12. Oktober 1993 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Gießen – 4 O 150/91 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.686,58 DM nebst 4 % Zinsen seit 8.1.1993 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 71 %, die Beklagte 29 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern 78 %, der Beklagten 22 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Kläger beträgt 23.034,22 DM, die Beschwer der Beklagten 3.029,30 DM.
Tatbestand
Die Beklagte mietete von den Herren … und … deren Rechtsnachfolger die Kläger sind, Ladenräume in … Für den schriftlichen Mietvertrag (Bl. 5–16 d.A.) wurde ein Formular der Beklagten verwendet, das diese für ihre Zwecke herstellen ließ und auch bei anderen Anmietungen den Eigentümern vorlegte. Zu den Betriebskosten ist in § 15 vereinbart:
„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungskosten einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. Der Mieter verpflichtet sich zu besonders sorgfältiger Pflege aller mitgemieteten maschinellen Anlagen und schließt die üblichen Wartungsvertrage für die laufende Überwachung zu seinen Lasten ab.
Hierzu gehören z. B.:
- Heizung
- Kontrolle der Sicherungsanlage Öltank
- Nebenanlagen für sanitäre Installation
- Feuerlöscheinrichtung
- Notbeleuchtung und Kontrolle der Fluchtwege
- Fettabscheider
- Aufzug
Soweit der Mieter durch geeignete Mitarbeiter in der Lage ist, vorstehend aufgeführte Anlagen ordnungsgemäß überwachen und warten zu lassen, entfällt die Verpflichtung zum Abschluß entsprechender Wartungsverträge.
Die Grundsteuer ist Sache des Vermieters.”
Neben einem durch Teilvergleich vom 3.2.1992 erledigten Streit über die Benutzbarkeit von seitens der Vermieter zur Verfügung zu stellenden Parkplätzen und einer dementsprechenden Minderung in Höhe von 8.208,– DM (Bl. 101, 102 d.A.) streiten die Parteien über Nebenkosten gemäß Abrechnung für 1987 (Bl. 18 d.A.) und für 1988 (Bl. 23 d.A.) sowie über hieraus von der Klägerin abgeleitete Nebenkostenvorauszahlungen.
Gegenstand der Klage sind folgende Einzelbeträge:
Gemäß Abrechnung vom 30.6.1988 für 1987 (in Berichtigung der Abrechnung vom 1.6.1988, Bl. 19–20):
Nachzahlungsabrechnung 1987 (Netto)
5.155,30 DM
„Differenzumlagenpauschale” Januar bis Juni 1988
2.700,– DM
7.855,30 DM
plus 14 % Mehrwertsteuer
1.099,74 DM
8.955,04 DM
- Erhöhte Vorauszahlung Juli 1988 bis März 1990 450,– DM plus 14 % Mehrwertsteuer 513,– DM × 21 = 10.773,– DM
Nebenkostennachzahlung gemäß Abrechnung für 1988 vom 5.5.1989:
6.335,48 DM
zusammen: 26.063,52 DM
Die Differenz der Umlagenpauschale Januar bis Mai 1989 ist in Ziffer 3. enthalten.
Die Beklagte hat gerügt, die Abrechnungen seien nicht nachprüfbar und nicht nachvollziehbar, außerdem enthielten sie nicht umlegbare Betriebskosten, insbesondere die Kosten für den Hauswart, deren Höhe sie zudem beanstandet hat.
Das Landgericht hat nach Beweiserhebung über Art. und Umfang der Hausmeistertätigkeit durch Vernehmung der Zeugen … (Bl. 110–111 d.A.), … (Bl. 125–126 d.A.) und … (Bl. … 131–132 d.A.) und Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen … (Bl. 142–143 d.A.) die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Nebenkostenvereinbarung sei als Ausnahme zur gesetzlichen Regelung im Zweifel eng auszulegen, so daß die Kläger nur Ausgleich derjenigen Nebenkosten verlangen könnten, die ausdrücklich in § 15 des Mietvertrages aufgeführt seien.
Mit der hiergegen form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgen die Kläger ihren Anspruch weiter. Sie sind der Auffassung, die reine Bezugnahme auf § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung reiche aus, so daß „sämtliche Betriebskosten” durch die Zweite Berechnungsverordnung definiert seien, einer weiteren Konkretisierung bedürfe es nicht.
Demgegenüber verteidigt die Beklagte das angefochtene Urteil.
Der Senat hat die Parteien aufgefordert, sich dazu zu äußern, daß hier das Mietvertragsformular nach seinem äußeren Erscheinungsbild nicht von den Rechtsvorgängern der Kläger, sondern von der Beklagten erstellt ist, deren Firmenzeichen dort vorgedruckt ist, so daß die Beklagte als Verwenderin im Sinne des AGB-Gesetzes in Betracht kommt. Außerdem hat der Senat darauf hingewiesen, daß die Abrechnungen für 1987 und 1988 keinen Verteilungsschlüssel enthalten und angefragt, woraus sich die darin aufgeführten Beträge ergeben. Desweiteren hat der Senat die Kläger aufgefordert, darzulegen, worauf sie ihre Forderung erhöhter Vorauszahlung stützen, und zu erläutern, weshalb zwischenzeitlich keine Abrechnungen vorgelegt worden seien.
Die Kläger tragen daraufhin vor, die Beträge in den Abrechnungen...
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