Entscheidungsstichwort (Thema)
Darlegung der Überteuerung des Kaufpreises einer Wohnung - Vorzugswürdigkeit der Vergleichswertmethode
Normenkette
BGBEG Art. 229 § 5 S 1; BGB §§ 138, 311 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 21.10.2011; Aktenzeichen 2-21 O 82/11) |
BGH (Aktenzeichen XI ZR 94/14) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 21.10.2011 verkündete Urteil des Einzelrichters der 21. Zivilkammer des LG Frankfurt/M. wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus beiden Urteilen durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger hat gegen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der A Bank AG Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend gemacht.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.9./1.10.1999 erwarb der Kläger eine Eigentumswohnung in einem in Sanierung befindlichen Altbau in O1, O2. Der Kaufpreis für die 59,16 m2 große Wohnung betrug 273.900 DM, bzw. 140.042,85 EUR, wobei "ca. 226.126 DM" auf den Sanierungsanteil und 7.900 DM auf die Einbauküche entfielen. Zur Finanzierung nahm der Kläger mit Vertrag von Ende Oktober 1999 ein Darlehen bei der A Bank AG (im Folgenden: Beklagte) über einen Betrag i.H.v. 180.000 DM auf, welches dem Kläger über die Firma B Baufinanz, O3, vermittelt wurde. Insgesamt finanzierte die Beklagte vier der insgesamt acht Wohnungen des Objekts.
Ein weiterer Teilbetrag des Kaufpreises i.H.v. 99.000.00 DM wurde über ein Förderdarlehen der C-Bank finanziert. Dieses sah für den Ablauf von vier Jahren ab Erstbezug eine Mietpreisbindung i.H.v. 9,50 DM/m2 vor. Unter dem 20.6./29.6.2000 schloss der Kläger mit der D-gesellschaft mbH einen Vertrag für gewerbliche Zwischenvermietung, mit welchem dem Kläger eine monatliche Miete i.H.v. 590 DM garantiert wurde. Bis zu ihrer Insolvenz im Jahr 2008 zahlte die D-gesellschaft mbH die garantierte Miete an den Kläger. Nach Eintritt des Klägers in das Mietverhältnis mit den Endmietern erhält der Kläger eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 324,50 EUR.
Der Kläger hat behauptet, in einem Beratungsgespräch am 15.9.1999 habe ihm der als Untervermittler für die Firma E Gesellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden: Objektvermittlerin E) tätige Berater F ein Exposé der E zu dem streitgegenständlichen Objekt vorgelegt und erklärt, es handele sich um ein völlig risikoloses, steuerorientiertes Anlagegeschäft. Er habe zugesichert, dass die Immobilie sich in einer sehr guten Lage befinde und der Kaufpreis auch dem Wert entspreche. Er habe ihm versprochen, dass er die Wohnung nach zehn Jahren mit einem Gewinn i.H.v. 80.000 DM wieder verkaufen könne. Dies würde er, Herr F, sogar persönlich für ihn erledigen. Während dieser zehn Jahre trage sich die Kapitalanlage durch die Mietzahlungen und die Steuerersparnis von selbst. Ein Risiko wegen Mietausfalls sei nicht gegeben. Hierzu habe ihm der Vermittler Berechnungsunterlagen der Objektvermittlerin E überreicht.
Die Objektvermittlerin E und die Firma B Baufinanz hätten eng zusammengearbeitet. Die Objektvermittlerin E habe ihm die Original-Darlehensunterlagen der Beklagten zugesandt. Der Berater habe mit ihm die Original-Darlehensformulare der Beklagten ausgefüllt und über die Firma B Baufinanz bei der Beklagten eingereicht.
Bei Vertragsschluss sei er jedoch über wertbildende Faktoren der Immobilie und über eine zu erwartende Wertsteigerung arglistig getäuscht worden:
Die Immobilie habe zum 1.10.1999 allenfalls einen Wert i.H.v. 54.700 EUR gehabt. Der Kaufpreis habe um 156 % über dem Wert gelegen. Auch von einem gewinnbringenden Weiterverkauf nach 10 Jahren könne daher keine Rede mehr sein. Die Angabe des Beraters sei evident falsch gewesen. Dies sei dem Berater und auch der Beklagten bekannt gewesen. Zumindest habe der Berater seine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht. Derzeit liege der Verkehrswert bei etwa 59.000 EUR. Auch die in den Berechnungen versprochenen 10 DM/m2 Wohnfläche seien zumindest in den ersten vier Jahren nach dem Erwerb wegen der Mietpreisbindung nicht erzielbar gewesen.
Auch hinsichtlich der mit dem Erwerb und der Finanzierung verbundenen Kosten und Risiken sei er falsch beraten und arglistig getäuscht worden, weil die der Berechnung zugrunde gelegten Mieterträge, Steuerersparnisse und die Wertsteigerung der Immobilie eklatant falsch gewesen seien. Er habe daher Verluste i.H.v. 82.539,97 EUR erlitten.
Die Beklagte habe den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie und somit auch eine angebliche sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung gekannt, weil sie eine eigene interne Wertermittlung durchgeführt habe. Diese habe auch ergeben, dass eine Wertsteige...