OLG Hamburg Beschluss vom 02.11.1988 - 4 U 150/88

Tenor

Von den Kosten der ersten Instanz tragen die Kläger je 1/8, die Beklagte 3/4. Die Kläger tragen außerdem je 1/8 der Kosten des Nebenintervenienten, der im übrigen seine Kosten selbst trägt.

Von den Kosten der zweiten Instanz tragen die Kläger je 2/5, die Beklagte 1/5.

Tatbestand

I.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 18. April 1988 auf die mündliche Verhandlung vom 29. Februar 1988 die Beklagte verurteilt, als gewerbliche Generalmieterin der Eigentumswohnung der Kläger Mietzins für die Monate März bis Mai 1986, November 1986 und November 1987 einschließlich der vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen von 285,– DM, insgesamt 1.425,– DM, zu zahlen. Die Beklagte hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt, beschränkt auf die Nebenkostenvorschüsse.

Erstmals mit der Berufung stützt sie ihren Klagabweisungsantrag insoweit darauf, daß es in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht an einer Abrechnung der Nebenkosten gefehlt habe, weswegen die Kläger gehindert seien, diese geltend zu machen.

Nachdem die Kläger die Abrechnungen für die Kalenderjahre 1984 bis 1986, die ihnen vom Verwalter ihrer Eigentumswohnung unter dem 18. Juli 1988 erteilt worden waren, in zweiter Instanz als Anl. K 9 vorgelegt hatten, die mit einer Nachzahlung zu Lasten der Beklagten endeten, haben die Parteien die Berufung übereinstimmend für erledigt erklärt.

Entscheidungsgründe

II.

Gemäß § 91 a ZPO sind die Kosten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes wie geschehen zu verquoten.

1. Eine Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen für November 1987 kann die Beklagte erst ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, nämlich nach dem 31. Dezember 1988, verlangen.

Für gewerbliche Mietverhältnisse fehlt es an „einer gesetzlichen Regelung darüber, bis zu welchem Zeitpunkt die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Abrechnungsperioden abgerechnet sein müssen. Im Bereich des wohnungsmietrechts bestimmt § 20 NMV 1970 in Abs. 3 Satz 4 eine Abrechnungsfrist von 9 Monaten. § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG schreibt lediglich eine „jährliche” Abrechnung vor, ohne daß hieraus zu entnehmen wäre, daß binnen eines Jahres abgerechnet werden müßte (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 163 a Rz. 2, 3). Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. III 368) sieht in der Abrechnungsfrist von 9 Monaten nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV eine Leitlinie für Mietverhältnisse über preisfreien wohnraum. Sonnenschein (Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 4 MHG Rz. 14) und Köhler (a.a.O., § 45 Rz. 2) treten dafür ein, daß ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet sein müsse. Dem schließt sich der Senat für gewerbliche Mietverhältnisse an. Dabei kann der Abrechnungszeitraum für sonstige Nebenkosten ggf. von dem der Heizperiode (vgl. Sternel a.a.O. II 64) abweichen.

Ein Vermieter ist in der Regel nicht in der Lage, mit Ablauf der Abrechnungsperiode oder alsbald danach die Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Er wird seinerseits angewiesen sein auf Abrechnung für die Belieferung mit Energie und Wasser sowie die Gebührenbescheide für die Entwässerung, die sich am Wasserverbrauch zu orientieren pflegen. Voraussetzung für die Feststellung des Verbrauchs von Energie und Wasser ist jedoch die Ablesung gegen Ende der Abrechnungsperiode und die Erstellung des entsprechenden Rechenwerks durch die Versorgungsunternehmen. Nach Empfang der Abrechnung muß der Vermieter diese erst prüfen und nun seinerseits die Umlegungsbeträge errechnen. Wenn der Gesetzgeber in § 20 NMV hierfür eine Zeit von 9 Monaten als unbedenklich ansieht, sollte in einem gewerblichen Mietverhältnis, in dem soziale Gesichtspunkte in der Regel keine Rolle spielen, ein Zeitraum von einem Jahr zugebilligt werden, binnen dessen der Vermieter die Abrechnung vorzulegen hat.

Diese Frist ist im vorliegenden Fall bezüglich der November-Miete 1987 noch nicht abgelaufen, so daß die Beklagte zu Recht verurteilt worden ist, den rückständigen Nebenkostenvorschuß für diesen Monat nachzuentrichten.

2. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden waren die Nebenkostenvorschüsse für die Monate März bis Mai 1986 und November 1986 im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht bereits abrechnungsreif; deswegen konnte die Beklagte zur Zahlung von Nebenkostenvorschüssen nicht mehr verurteilt werden.

a) Die Geltendmachung der vorläufig die Aufwendungen des Vermieters abdeckenden Betriebskostenvorauszahlungen entspricht, wenn die Abrechnungsreife der Nebenkosten erreicht ist, in der Regel nicht dem Willen der Vertragsparteien, wie er durch Auslegung der Mietverträge (§§ 133, 157 BGB) im Einzelfall zu ermitteln ist. Neben der Grundmiete ist die Zahlung der Nebenkosten in erster Linie als weitere vertragliche Gegenleistung des Mieters anzusehen, wie sie sich nach der Abrechnung ergibt. Die Nebenkostenvorauszahlungen sollen nur vorübergehend entsprechende Aufwendungen des Vermieters abdecken, ganz gleich, ob es sich hierbei um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Kosten handelt. Mit A...