Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentum: Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer bei der Kündigung eines Mietverhältnisses
Leitsatz (redaktionell)
aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Soweit ein vom früheren Eigentümer des Grundstücks als Vermieter eingegangenes Mietverhältnis über eine Wohnung mit der Bildung von Wohnungseigentum auf die Wohnungseigentümer übergegangen ist, kann der Wohnungseigentümer, dem das Sondereigentum an der vermieteten Wohnung zusteht, von den übrigen Wohnungseigentümern im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach dem WEG die Zustimmung zu einer von ihm ausgesprochenen bzw auszusprechenden Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Dieser Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern grundsätzlich eine so weitgehende Mitwirkung an der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, daß die Kündigung beim Streitgericht nicht aus formellen Gründen scheitern kann, so auch durch Erteilung einer Vollmacht zur Kündigung.
Verfahrensgang
LG Hamburg (Beschluss vom 24.01.1996; Aktenzeichen 318 T 97/95) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 24. Januar 1996 wird zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 2) tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Sie haben den Beteiligten zu 1) die diesen darin entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Der Geschäftswert wird auf DM 5.000,– festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Wohnung, an der die Antragsteller Wohnungseigentum erworben haben, wird bewohnt von den Eheleuten S. Diesen ist sie von den früheren Eigentümern des Grundstücks vor Bildung des Wohnungseigentums vermietet worden, und zwar einschließlich Vorder- und Hintergarten; den Antragstellern steht aufgrund der Teilungserklärung bezüglich des Hintergarten ein Sondernutzungsrecht zu. Die Antragsteller haben gegenüber den Eheleuten S. die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Eine von ihnen erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, daß die Kündigung von allen Wohnungseigentümern hätte ausgesprochen werden müssen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Mai 1994 wurde daraufhin mit Mehrheit beschlossen, daß, nachdem die Antragsteller gegenüber dem Verwalter schriftlich erklärt hatten, die Gemeinschaft von allen im Zusammenhang mit der Kündigung u.U. künftig anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten freizuhalten, der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt werde, den Eheleuten S. die Kündigung bezüglich der Nutzung des linken Vordergartens und des linken Hintergartens gleichzeitig mit der Kündigung des Wohnungsmietvertrages durch die Antragsteller auszusprechen oder aussprechen zu lassen. Die Antragsteller erklärten daraufhin mit Schreiben vom 1. Juli 1994 erneut die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs; mit weiterem Schreiben vom 1. Juli 1994 an alle anderen Wohnungseigentümer erneuerten sie die angeführte Freihalteerklärung. Mit Schreiben vom 19. Januar 1995 forderten die Antragsteller die Antragsgegner, ebenfalls Wohnungseigentümer in der Anlage, auf, sie vorsorglich noch einmal ausdrücklich zu bevollmächtigen, hinsichtlich Vordergarten und Hintergarten und der übrigen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Mietobjekts auch im Namen der Antragsgegner die Mitkündigung auszusprechen.
Weil diese Aufforderung erfolglos blieb, haben die Antragsteller im gerichtlichen Verfahren die Verpflichtung der Antragsgegner beantragt, die Antragsteller wie folgt zu bevollmächtigen:
Hiermit bevollmächtigten wir die Eheleute… F., den im Gemeinschaftseigentum stehenden linken Vordergarten und den im Gemeinschaftseigentum stehenden linken Hintergarten… sowie alle weiter im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile und Flächen des Hauses … straße 13, falls diese rechtlich als mitvermietet angesehen werden sollten, gleichzeitig zusammen mit der an die Eheleute St. … vermieteten Wohnung … straße 13, Erdgeschoß links, 22085 Hamburg, nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs gegenüber den Eheleuten…St. zu kündigen.
Die Eheleute…F. werden ebenfalls hiermit bevollmächtigt, diese Mitkündigung auch durch Dritte… mit aussprechen zu lassen….
Die Antragsteller haben sich darauf gestützt, daß in LG Hamburg WuM 1994, 539 offengeblieben sei, ob für eine entsprechende Kündigung von Flächen in gemeinschaftlichem Eigentum ein Mehrheitsbeschluß ausreiche oder ob Vollmachten aller Wohnungseigentümer nötig seien. Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten: Die Vollmacht sei unnötig, es drohten ihnen Kosten, das Ergebnis sei fraglich und die Unterstützung des Antrags der Antragsteller sei unzumutbar. Das Amtsgericht hat dem Verpflichtungsantrag entsprochen, die sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen worden.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Absatz 1 WEG, 27, 29 FGG zulässig, aber nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts ...
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