Mitwirkung der restlichen Eigentümer an einer Mietvertragskündigung

Normenkette

§ 13 WEG, § 21 WEG, § 43 WEG

Kommentar

1. Nach Begründung von Wohnungseigentum (Umwandlung) erwarb ein Eigentümer sein Sondereigentum, verbunden mit einem Hintergarten-Sondernutzungsrecht. Der vormalige Alleineigentümer hatte die Wohnung vermietet und zwar einschl. der Gärten.

2. Soweit ein vom früheren Eigentümer des Grundstücks als Vermieter eingegangenes Mietverhältnis über eine Wohnung mit der Begründung von Wohnungseigentum auf die Wohnungseigentümer übergegangen ist (hinsichtlich des gemeinschaftlichen Gartens), kann der Wohnungseigentümer, dem das Sondereigentum an der vermieteten Wohnung zusteht und der ein dingliches Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil erworben hat, von den übrigen Eigentümern im WEG-Verfahren die Zustimmung zu einer von ihm ausgesprochenen bzw. auszusprechenden Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Dieser Wohnungseigentümer kann von den übrigen Eigentümern grundsätzlich eine so weitgehende Mitwirkung an der Auflösung des Mietverhältnisses fordern, dass die Kündigung des Vermieters (Rechtsnachfolgers) beim Streitgericht nicht aus formellen Gründen scheitern kann; ausreichend ist auch die Erteilung einer Vollmacht zur Kündigung.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamburg, Beschluss vom 18.07.1996, 2 Wx 20/96= ZMR 11/96, 614 = WM 96, 637)

Zu Gruppe 5: Die Vermietung von Eigentumswohnungen

Anmerkung:

Diese "problemlösende" Entscheidung ist wohnungseigentumsrechtlich nicht zu beanstanden, beweist allerdings, auf welch rechtlich umständlichem Wege Mietvertragskündigungen durchgesetzt werden müssen, wenn im Zuge der Umwandlung eines Miethauses in Wohnungseigentum Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Grundstück begründet werden und ein bisheriger Mieter mietvertraglich vereinbarte Nutzungsrechte am jetzt gemeinschaftlichen Grundstück besaß. Das Mietverhältnis "Garten" ging bekanntlich auf die Gemeinschaft (als Vermieter) über (vgl. § 571 BGB). Ich darf insoweit nochmals auf die mit kurzer kritischer Anmerkung versehene Entscheidung des LG Hamburg ( LG Hamburg, Entscheidung v. 16. 2. 1994, Az.: 307 S 396/93) verweisen, die zur anstehenden Problematik noch keine endgültige Lösung gebracht hat. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die Beschlussentscheidung des OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 6. 11. 1995, Az.: 3 Wx 324/95= ZMR 96, 96.

[Vgl. auch LG Hamburg, Entscheidung v. 16. 2. 1994, Az.: 307 S 396/93= WM 10/94, 539 sowie Vorlageentscheidung des KG Berlin, Entscheidung v. 1. 10. 1998, Az.: 8 RE-Miet 7241/97= ZMR 4/1999, 246 und BGH, Entscheidung v. 28. 4. 1999, Az.: VIII ARZ 1/98= NZM 12/99, 553.]