Verfahrensgang
LG Hamburg (Beschluss vom 15.05.1991; Aktenzeichen 318 T 211/90) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 15. Mai 1991 wird zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde und hat der Beteiligten zu 1) die ihr darin entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Der Geschäftswert wird auf DM 2.402,40 festgesetzt, und zwar in Abänderung der Festsetzung durch das Landgericht auch für das Beschwerdeverfahren.
Tatbestand
I. Die Beteiligte zu 2) war bis Ende 1988 Verwalter. Der Verwalter ist durch Nr. 11 b der Gemeinschaftsordnung zur Realisierung von Hausgeldforderungen ermächtigt. Wegen Hausgeldrückständen aus der Zeit von Dezember 1987 bis Februar 1988 in Höhe von DM 544,60 nebst Kosten erwirkte die Beteiligte zu 2) gegen den Wohnungseigentümer Cordes einen am 8. April 1988 erlassenen Vollstreckungsbescheid. Sie versuchte erfolglos die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher, von dem am 19. Mai 1988 eine Unpfändbarkeitsbescheinigung bei ihr einging. Danach betrieb die Beteiligte zu 2) die Zwangsvollstreckung durch Antrag auf Bestimmung eines Termins zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, die der Schuldner, der die Eigentumswohnung vermietet hatte, nach der Darstellung der Beteiligten zu 1) am 2. September 1988 abgab. Die Hausgeldforderungen gegen ihn für die Zeit bis Juni 1989 wurden ebenfalls tituliert, blieben aber unbezahlt. Das Wohnungseigentum des Schuldners wurde zwangsversteigert.
Durch Beschluß der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 31. Januar 1989 wurde die Beteiligte zu 1) zum Verwalter berufen. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Beteiligte zu 1), Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Beteiligte zu 2) auch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. In diesem Verfahren verlangte sie vor dem Amtsgericht Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Zahlung von DM 2.802,80 nebst Zinsen als Schadensersatz wegen Unterbleibens der Hausgeldzahlungen des Wohnungseigentümers C. für die Zeit von Mai 1988 bis Juni 1989 in Höhe von monatlich DM 200,20. Das Amtsgericht hat der Beteiligten zu 2) die Zahlung von DM 2.402,40 – betreffend die Monate Juni 1988 bis Mai 1989 – auferlegt. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) blieb erfolglos; Amtsgericht und Landgericht bejahten eine Schadensersatzverpflichtung der Beteiligten zu 2) aus positiver Vertragsverletzung mit der Begründung, daß sie nach Eingang der Unpfändbarkeitsbescheinigung die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hätte beantragen müssen, was zur Realisierung des Hausgelds geführt hätte. Das Landgericht hat seine Entscheidung mit der Maßgabe getroffen, daß die Beteiligte zu 2) Zug um Zug gegen Abtretung der Hausgeldansprüche zu zahlen habe, die den Wohnungseigentümern für die Zeit von Juni 1988 bis einschließlich Juni 1989 zustünden.
Entscheidungsgründe
II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässig, aber nicht begründet. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.
1. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht dem Verhalten der Beteiligten zu 2) eine zum Schadensersatz verpflichtende Verletzung der Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis entnommen hat, das durch den Verwaltervertrag zwischen den Wohnungseigentümern und der Beteiligten zu 2) zustande gekommen war, §§ 675, 280, 286 BGB (vgl. BayObLG WE 92, 118).
Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts war die Beteiligte zu 2) über die Vermietung der Eigentumswohnung des Wohnungseigentümers C. unterrichtet. Nach Eingang der Unpfändbarkeitsbescheinigung mußte sie prüfen, welche Schritte nunmehr zur Sicherung auch der laufenden Hausgeldzahlungen des Schuldners in der Folgezeit geboten waren. Aus den titulierten Rückständen ergab sich eine monatelange Säumigkeit des Schuldners, die seine Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft nachhaltig in Frage stellte; nach eigener Angabe hatte die Beteiligte zu 2) zwischenzeitlich auch einen Mahnbescheid wegen der Hausgeldbeträge für März und April 1988 beantragt. Von Bemühungen um die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Schuldner gemäß §§ 807, 899 ff. ZPO war nicht mit Sicherheit und jedenfalls nicht alsbald der angestrebte Erfolg zu erwarten. Dagegen bot die Titulierung der Hausgeldrückstände in Anbetracht der Vermietung der Eigentumswohnung die Möglichkeit rascher Sicherstellung des laufenden Hausgelds durch Erwirkung der Zwangsverwaltung, wie sich aus der Regelung von § 155 Abs. 1 ZVG ergibt. Danach sind in diesem Fall neben den Kosten auch die Ausgaben der Verwaltung aus den Nutzungen des Grundstücks (Wohnungseigentums) vorweg zu bestreiten; zu den Ausgaben sind nach ganz überwiegender Auffassung auch die laufenden Hausgeldzahlungen zu rechnen (vgl. OLG Düsseldorf OLGZ 91, 44;/OLG Stuttgart JurBüro 76, 1396/1399; Zeller-Stöber, ZVG, 13. Aufl., § ...