OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 16.04.1993 - 4 U 243/92

Tenor

Ein Mieter, der von einem nicht erwerbswirtschaftlich tätigen Verein Räume zu Wohnzwecken gemietet hat und gegenüber seinem Vermieter Kündigungsschutz genießen würde, kann sich gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters/Eigentümers nach beendigtem Hauptmietverhältnis nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen, wenn der Eigentümer das Mietobjekt an den Verein zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung durch Vermietung überlassen hat und Zweck sowohl des Hauptmietvertrages zwischen Eigentümer und Verein als auch der Mietverträge zwischen Verein und Endmieter die Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis war und der Hauptmietvertrag vor dem Hintergrund des nicht erreichten gemeinsamen Zwecks aus wichtigem Grund fristlos gekündigt worden ist.

Tatbestand

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Beschluß vom 3. November 1992 gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO die nachstehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Kann sich der Untermieter, der Räume zu Wohnzwecken angemietet hat und der gegenüber seinem Vermieter Kündigungsschutz genießen würde, gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters/Eigentümers nach beendigtem Hauptmietverhältnis auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen, wenn Gegenstand des Hauptmietvertrages die Weitervermietung zu Wohnzwecken war;

2. Gilt das auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis aus wichtigem Grund gekündigt worden ist, den der Untermieter nicht gesetzt hat.

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist seit dem 26. Mai 1989 Eigentümerin der Grundstücke St. Pauli Hafenstraße 116, 120, 122 und 126 und Bernhard-Nocht-Str. 16, 22 und 24. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Freie und Hansestadt Hamburg, stellte diese Grundstücke gemäß Vertrag vom 19. November 1987 – bezeichnet als Pachtvertrag (i.W.: Vertrag) – dem Verein Hafenstraße e.V. zur Verfügung. Zweck dieses Vertrages war gemäß

§ 2 Abs. 1

„die Überlassung des Vertragsgegenstandes an den Pächter zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Instandsetzung und Verwaltung sowie zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung (s. §§ 3, 4 dieses Vertrages). Der Pächter wird durch Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken selbstbestimmtes Wohnen auf gewaltfreier Basis fördern.”

Dem Abschluß des Vertrages vorausgegangen war, daß von den Bewohnern der Hafenstraßenhäuser Barrikaden und ähnliche Befestigungen errichtet worden waren, um eine bevorstehende Räumung der Häuser zu verhindern. Die Freie und Hansestadt Hamburg (i.W.: FHH) bzw. die damalige Vermieterin, die stadteigene Siedlungs-Aktiengesellschaft SAGA, hatten gegen alle Bewohner, die ein mietvertragliches Recht zum Besitz hatten, Räumungstitel erwirkt.

Der Vertrag vom 19. November 1987 kam zustande, nachdem die Bewohner errichtete Barrikaden auflagengemäß beseitigt hatten. Die FHH verzichtete im Gegenzug in § 18 Abs. 2 dieses Vertrages auf eine Vollstreckung aus bestehenden Räumungstiteln.

Die Beklagten des vorliegenden Rechtsstreits sind Bewohner des Hauses Hafenstraße … und haben mit dem Verein Hafenstraße e.V. am 18. März 1988 bzw. 5. April 1988 Mietverträge über Wohnraum abgeschlossen, wobei die in Anlage 1 zum Vertrag vom 19. November 1987 vereinbarten Mindestbedingungen der Einzelmietverträge Vertragsbestandteil dieser Mietverträge geworden sind.

Die Klägerin kündigte den Vertrag mit dem Verein Hafenstraße e.V., in den sie gemäß § 571 BGB eingetreten war, mehrfach – zuletzt am 15. Mai 1990 – aus wichtigem Grund, u. a. wegen Verstoßes gegen § 17 Abs. 2 des Vertrages, in den sich der Verein wie folgt verpflichtet hatte:

„Der Pächter ist verpflichtet, darauf hinzuwirken, daß aus dem Pachtobjekt heraus keine strafbaren Handlungen begangen werden.”

In § 9 Abs. 2 lit. e des Vertrages ist bestimmt:

„2. Beide Parteien können den Vertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund für eine solche Kündigung durch die Verpächterin liegt insbesondere vor, wenn ….

e) der Pächter oder solche Personen, für die er nach den Bestimmungen dieses Vertrages verantwortlich ist (Mieter, mit Genehmigung des Pächters aufgenommene Untermieter, Ehegatten und Lebensgefährten oder andere im Pachtobjekt wohnende Personen), gegen eine der in den § 2 Ziff. 2, § 3, § 4, § 5 Ziff. 2, § 6, § 7 Ziff. 1 u. 3, § 11, § 13 oder § 17 dieses Vertrages festgelegten Verpflichtungen nachhaltig verstoßen, d. h., trotz zweimaliger Abmahnung mit angemessener Fristsetzung (mindestens 1 Monat) die genannten vertraglichen Bestimmungen nicht eingehalten werden und der Verpächterin eine Fortsetzung des Vertrages nicht länger zumutbar ist.”

Das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 11, stellte mit Urteil vom 7. Januar 1991 fest, daß das mit Vertrag vom 19. November 1987 begründete Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Verein durch die fristlose Kündigung vom 14. August 1989 beendet sei. Der Verein wurd...