Leitsatz (amtlich)
›Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG, mit dem die Zustimmung zu einer bestimmten Netto-Kaltmiete und zugleich die Einwilligung zur Vorauszahlung von Betriebskosten verlangt wird, ist, wenn nach dem Mietvertrag eine Teil-Inklusiv-Miete vereinbart worden ist, neben der an Betriebskosten lediglich ein bestimmter Betrag für Wasser- und Sielgebühren zu zahlen ist, jedenfalls dann unwirksam, wenn es den Mietern keinen hinreichend sicheren Aufschluß darüber gibt, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen sich auf die vorbezeichnete Vertragsänderung richtet und zu welcher Höhe es sich auf § 2 MHRG stützt.‹
Gründe
A) Mit seinem auf Art. III Absatz (künftig: Abs.) 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (nachstehend : MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß will das Landgericht die Klärung der im Anschluß wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken:
› Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, mit dem von dem Mieter die Zustimmung zu einer bestimmten Netto-Kaltmiete sowie zur Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen verlangt wird , unwirksam, wenn nach dem Mietvertrag eine Teilinklusivmiete vereinbart worden ist, neben der an Betriebskosten lediglich die Wasser- und Sielgebühren vom Mieter zu zahlen sind?‹
b) Die Vorlage ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats (hierzu der Rechtsentscheid vom 17. Dezember 1981 Az. 4 U 130/81 - ReMiet 1 - in Verbindung insbesondere mit den dort genannten Rechtsentscheiden ) zulässig.
I. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf.
II. Ihr ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen. Sie richtet sich zwar auf einen Einzelfall, hinsichtlich dessen nicht zu übersehen ist, inwieweit er im Sinne des Art. III MietRÄndG für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden kann; entscheidend ist insoweit nach der Auffassung des Senats indessen, daß die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung im Sinne des § 2 MHRG in zahlreichen Fällen zweifelhaft ist, weil die Anforderungen an den gesetzlichen Begründungszwang der Erhöhungserklärung vielfach verschieden beurteilt werden, so daß es angemessen erscheint, nach dieser Richtung hin im Verfahren gemäß Art. III MietRÄndG Grenzen zu ziehen, welche zur Klärung der in Rede stehenden Problematik beitragen können.
III. Die vom Landgericht gestellte Frage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden.
IV. Daß den Parteien Gelegenheit im Sinne des Art. III Abs. 1 Satz 2 MietRÄndG zur Stellungnahme gegeben worden ist, folgt schon aus dem Beschluß der vorlegenden Kammer vom 15. Oktober 1981.
V. Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist.
1. Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHRG. In § 1 des für das Rechtsverhältnis der Parteien zueinander maßgeblichen Mietvertrages vom 28. Januar 1971 werden die Mieträume wie folgt bezeichnet (§1):
›1. Zur Benutzung als Wohnung ... werden im Hause ... vermietet wie besehen:
1. Stock links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, WC, 1 Keller, 1 Boden, Ofenheizung, WC außerhalb der Wohnung..‹.
Gemäß § 4 des Vertrages haben die Beklagten für das ihnen überlassene Mietobjekt neben dem vereinbarten Mietzins von 118,42 DM lediglich die Kosten des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzungsgebühr zur Höhe von 7,80 DM und einer Steigeleitung in Höhe von 3,82 DM zu zahlen.
2. Mit Schreiben vom 27. November 1979 verlangten die Kläger von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche zur Anhebung der der von ihnen so bezeichneten ›Grundmiete‹ auf 479,44 DM pro Monat und zur Verpflichtung führen sollte, eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 45,-- DM pro Monat zu entrichten.
Zur Erhöhung der ›Grundmiete‹ ließen die Kläger unter anderem ausführen:
›Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß bei der Klassifizierung der Ausstattung die von meinen Mandanten im Jahre 1979 durchgeführten wertverbessernden Modernisierungsarbeiten noch nicht berücksichtigt worden sind. Es wäre also somit weder Einbau einer Heizungsanlage, einer Wasserleitung, einer Schmutzwasserleitung, Bad und Sanitäranlagen ... zu berücksichtigen. Meine Mandanten gehen bei diesem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich von der Ausstattung Ihrer Wohnung aus, wie sie sich im Jahre 1978 darstellte.‹
An anderer Stelle des Schreibens hoben die Kläger dann aber hervor:
›Das Objekt Quellental 19 b, in dem Ihre Wohnung belegen ist, wurde im Jahre 1906 gebaut. Es ist somit in die Baualtersklasse bis 1918 einzuordnen. Berücksichtigt man darüber hinaus, daß Ihre Wohnung sowohl mit einem Bad als auch mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, so ergibt sich, daß Ihre Wohnung nach dem Hamburger Mietenspiegel in die Ausstattungsklasse C einzuordnen ist.‹
Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 24. Dezember 1981 der Kla...
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