OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 27.06.1994 - 4 U 176/93

Tenor

1. Zur Vorlagefrage Nr. 1:

Dem Bundesgerichtshof wird gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Sind die bei den laufenden Aufwendungen im Sinne des § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG a.F. zu berücksichtigen Eigenkapitalkosten

1. nach dem jeweils aktuellen Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages oder
2. nur nach den bei der Herstellung bzw. dem Erwerb tatsächlich entstandenen Kosten

zu berechnen?

2. Zur Vorlagefrage Nr. 2:

Das Verfahren wird bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die vorgelegte Rechtsfrage ausgesetzt.

Tatbestand

I. Das Landgericht Hamburg hat dem Senat mit Vorlagebeschluß vom 16. September 1993 gemäß § 541 Abs. 1 S 1 ZPO die nachstehenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. „Ist bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 S 3 WiStG a.F. hinsichtlich der Eigenkapitalkosten der jeweils aktuelle Verkehrswert von Grundstück und Gebäude zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zugrunde zu legen oder sind insoweit lediglich die tatsächlich angefallenen Gesamtkosten i.S.d. §§ 5 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. die tatsächlich angefallenen Erwerbskosten des Vermieters anzusetzen?”

2. „Sind bei der Ermittlung der Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 S 3 WiStG a.F. die Eigenkapitalkosten in Übereinstimmung mit den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 30.09.1988 (NJW-RR 1989, 11 = WuM 1988, 395 = ZMR 1988, 463 = 8 REMiet 1/88) und vom 08.11.1989 (NJW-RR 1990, 150 = WuM 1990, 11 = ZMR 1990, 111 = 8 REMiet 3/88) in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken – bezogen auf den gesamten Eigenkapitalbetrag – anzusetzen, oder ist hiervon abweichend die Eigenkapitalverzinsung lediglich in Anlehnung des § 20 Abs. 2 S 2 Hs. 1 und Hs. 2 Buchstabe b) der Zweiten Berechnungsverordnung vorzunehmen?”

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger als Mieter von Wohnraum begehren von der Beklagten die Rückzahlung geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung.

Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 28.11.1989 ab 1.12.1989 eine 107 qm große 3 1/2 Zimmer Wohnung in der … 5 in Hamburg. Das Mehrfamilienhaus ist 1910 errichtet und im Zeitraum zwischen 1984 und 1991 teilweise modernisiert und renoviert worden. Es ist in normaler Wohnlage belegen. Die gemietete Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete. Danach betrug die Netto-Kaltmiete zunächst DM 1.391,– (= 13,– DM/qm) und ab 01.01.1991 DM 1.416,– (= 13,23 DM/qm) Das Mietverhältnis endete am 31.01.1992.

Der Beklagte erhielt das Grundstück nebst Gebäude aufgrund einer Übertragung von seiner Mutter, die es 1957 gekauft hatte. Als Gegenleistung hatte die Mutter eine Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht für den damaligen Eigentümer und dessen Ehefrau vereinbart. Der Beklagte legte als Erwerbspreis einen kapitalisierten Betrag in Höhe von DM 288.192,– zugrunde. Mit dem Objekt übernahm der Beklagte auch die von seiner Mutter eingegangenen Verpflichtungen gegenüber der heute noch lebenden Ehefrau des damaligen Eigentümers.

Die Kläger halten die Vereinbarung des Mietzinses wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG a. F. nach § 134 BGB teilweise für unwirksam und verlangen insoweit Rückzahlung des überzahlten Mietzinses nach Bereicherungsrecht gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

Der Beklagte ist der Auffassung, daß eine Rückzahlung von Mietzins jedenfalls nach § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG a F. daran scheitere, daß der vereinbarte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Beklagten erforderlich sei. Aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 04.01.1992 ergäben sich laufende Aufwendungen in Höhe von DM 169.260,–, die von der vereinnahmten Miete in dem streitbefangenen Objekt nicht überschritten würden.

Die vom Beklagten vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung weist für das Gebäude eine Gesamtnutzfläche von 1.561 qm aus. Dabei werden Grundstück und Gebäude mit einem Verkehrswert von insgesamt DM 3.100.650,– angesetzt. Hierauf hat der Beklagte in erster Instanz eine Eigenkapitalverzinsung von 3,35 % vorgenommen und daraus einen Betrag von DM 103.847,90 errechnet Daneben werden weitere laufende Aufwendungen in Höhe von DM 65.412,10 angesetzt.

Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen entsprochen. Es hat die streitbefangene Wohnung dem Rasterfeld C 4 des Hamburger Mietenspiegels aus dem Jahr 1989 zugeordnet. Das Amtsgericht hat nach einer Ortsbesichtigung die ortsübliche Vergleichsmiete auf 7,50 DM/qm für den gesamten Mietzeitraum geschätzt und auf dieser Grundlage die Wesentlichkeitsgrenze mit 9,– DM/qm ermittelt Durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 4.1.1992 hat der Beklagte nach Auffasung des Amtsgerichts laufende Aufwendungen in Höhe von 9,03 DM/qm nachgewiesen. In Höhe von DM 966,22 (9,03 DM/qm × 107 qm) sei deshalb die Netto-Kaltmiete zwischen den Parteien in zulässiger Höhe vereinbart worden.

Der Beklagte hat...