OLG Hamburg Urteil vom 06.02.2002 - 4 U 32/00

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 26.01.2000; Aktenzeichen 307 O 134/99)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 26. Januar 2000 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.543,11 EUR nebst 5,75% Zinsen seit dem 12. August 1999 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist – nachdem sie sie wegen eines geringen Betrages zurückgenommen hat – in der Sache gerechtfertigt. Der Klägerin stehen Nachzahlungen auf Betriebskosten zu, da die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen anteiligen Verwaltergebühren ebenfalls vom Beklagten geschuldet sind.

1. Die Ansicht des Landgerichts, dass die diesbezügliche Vereinbarung in § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages wegen fehlender Bestimmtheit des Begriffs der Verwaltungskosten unwirksam sei, teilt der Senat nicht. Zwar mag es Grenzbereiche geben, die evt. nach der Unklarheitenregel (§ 5 AGBG a.F.) zu Lasten des Vermieters auszuscheiden sind, dem Begriff fehlt jedoch nicht jede Auslegungsfähigkeit dahingehend, dass sich kein geltungsfähiger Sinn ermitteln ließe (vgl. Palandt/Heinrichs § 133 Rdn. 6). Dem steht schon § 26 der II. BVO entgegen sowie die regelmäßige Notwendigkeit, Betriebskosten von Verwaltungskosten abzugrenzen, z. B. im Rahmen von Nrn. 14 und 17 der Anlage zu § 27 der II. Berechnungsverordnung.

Eine unklare AGB-Regelung der Nebenkosten kann zwar auch gegen das Transparenzgebot des § 9 AGBG a.F. verstoßen und deshalb unwirksam sein, etwa wenn die Belastungen verschleiert werden (vgl. OLG München, ZMR 1997, 233 f.). Ein Verstoß gegen § 9 AGBG a.F. ist angenommen worden bei Abwälzung aller Nebenkosten, ohne dass diese aufgeschlüsselt waren (OLG Düsseldorf DWW 1991, 283; Senat HbgGrE 1990, 97, 99; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Auflage Rn. 756). Die Überwälzung aller im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft abgerechneten Nebenkosten auf den gewerblichen Mieter ist dagegen schon als hinreichend bestimmt erachtet worden (OLG Frankfurt WuM 1985, 91; OLG München ZMR 1997, 233; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 Rn. 20; Bub/Treier/v. Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. Rn. 34). Im Vergleich zu dem Begriff der Nebenkosten ist der Begriff der Verwaltungskosten wesentlich enger und bestimmter.

Von der Definition des § 26 der II. BVO kann deshalb auch für die Geschäftsraummiete ausgegangen werden, sie genügt dem Bestimmtheitserfordernis der Umlegungsvereinbarung (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., Rn. 5395; vgl. auch Langenberg, Betriebskosten recht, 2. Aufl., B Rn. 3; OLG Nürnberg WuM 1995, 308 f.). Insbesondere bei einem Einkaufszentrum liegt die Notwendigkeit von Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand. Dass damit –wie hier– eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird, ist ebenfalls üblich und von vornherein absehbar. Ob die Parteien dies bei Abschluss des Mietvertrages ausführlich erörtert haben, wie die Klägerin in der Berufungsbegründung vorträgt, kann offen bleiben.

Auch der Umstand, dass es sich bei der Einbeziehung der Verwaltungskosten in die umzulegenden Betriebskosten gemäß § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages möglicherweise um eine allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt hat, steht der Wirksamkeit nicht entgegen (Schmid a.a.O. Rn. 5407).

Der Höhe nach sind die in den Betriebskostenabrechnungen der Klägerin angesetzten Verwaltungskosten nicht zu beanstanden. Die nach dem jetzt mit Schriftsatz vom 30. Januar 2002 vorgelegten Hausverwaltervertrag in §§ 1 und 3 übertragenen Aufgaben sind sämtlich als Verwaltung im Sinne von § 26 Abs. 1 der II BVO anzusehen. Eine auf 3% der jeweiligen Bruttomieteinnahmen festgesetzte Vergütung ist nach Kenntnis des Senats nicht überhöht. Die diesbezügliche Richtigkeit der als Anlagenkonvolut K 10 eingereichten Rechnungen hat der Beklagte nicht im Einzelnen bestritten.

2. Da die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1993 bis 1997 (Anlagenkonvolut K 7) enthaltenen Verwaltergebühren nicht herauszurechnen sind, ist die mit Schriftsatz vom 16. November 1999 (Bl. 38, 39 d.A.) errechnete Klagforderung auch der Höhe nach – unter Berücksichtigung der teilweisen Berufungsrücknahme – gerechtfertigt.

Soweit auf einzelne Abrechnungspositionen Umsatzsteuer angefallen ist, waren sie inklusive der Umsatzsteuer umlegungsfähig, da Letztere Bestandteil der tatsächlich entstandenen Kosten ist (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage, Rn. 1090). Zwar bemängelt das Landgericht zu Recht, dass die Klägerin insoweit durchgängig einen Mehrwertsteuersatz von 15% zugrunde gelegt hat, obwohl unstreitig für Leitungswasser der ermäßigte Steuersatz von 7% galt. Letztlich hat sich dieser Fehler aber nicht zu Lasten der Beklagten ausgewirkt, weil die Klägerin sich zu ihrem eigenen Nachteil verrechnet hat. Aus der generell berechneten Mehrwertsteuer in den u...