OLG Hamburg Urteil vom 09.04.1997 - 4 U 136/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragsrecht: Übergang des vor Grundstücksveräußerung fällig gewordenen Kautionszahlungsanspruchs

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der vor Veräußerung des vermieteten Grundstücks entstandene und fällig gewordene Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution geht nicht ohne weiteres mit dem Eigentum auf den Erwerber über.

Normenkette

BGB §§ 571-572

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 14. Mai 1996 hinsichtlich der Widerklage abgeändert und -unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung- insoweit neu gefaßt:

Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten

1. Zinsen von 4 Prozent auf DM 923,71 seit dem 30. September 1995 zu zahlen,
2. DM 4.514,21 nebst 4 Prozent Zinsen auf DM 6.418,– seit dem 7. Oktober 1995 zu zahlen,
3. DM 3.698,30 nebst 4 Prozent Zinsen seit dem 28. Dezember 1995 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz werden den Klägern zu 91 Prozent, dem Beklagten zu 9 Prozent, die Kosten der zweiten Instanz werden den Klägern zu 88 Prozent, dem Beklagten zu 12 Prozent auferlegt. Die durch die Säumnis der Kläger im Termin vom 14. Dezember 1995 bedingten Kosten tragen die Kläger allein.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Kläger beträgt DM 20.712,51, die Beschwer des Beklagten beträgt DM 2.827,50.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger ist sachlich nur zu einem kleineren Teil gerechtfertigt.

1. Hinsichtlich Ziffer 4 des Vergleichs vom 3. November 1994 (Anl. K 1) hat das Landgericht zu Recht eine nachträgliche Erledigung der hier allein zu beurteilenden Vollstreckungsabwehrklage verneint. Diese war vielmehr insoweit von vornherein unzulässig. Ziel einer derartigen Klage ist die Beseitigung der Vollstreckungsfähigkeit des titulierten Anspruchs. Die Zulässigkeit der Klage setzt daher voraus, daß überhaupt ein nach Form und Inhalt vollstreckungsfähiger Titel vorliegt (BGHZ 22, 54, 56; BGH NJW 1992, 2160, 2161). Daran fehlt es, wenn die zu vollstreckende Forderung nicht bestimmt genug bezeichnet ist (BGHZ 22, 57). Die mangelnde Bestimmtheit der Ziffer 4 des Vergleichs, die der Senat durch Beschluß vom 3. Mai 1996 im Rahmen des Ursprungsverfahrens festgestellt hat (307 0 122/94, 4 W 17/96), hat schon das Landgericht zutreffend hervorgehoben. Da der Beklagte insoweit die Vollstreckung aus einem nicht vollstreckbaren Titel betrieb, weil irrig eine Vollstreckungsklausel erteilt worden war, stand den Klägern hiergegen allein der Rechtsbehelf des § 732 ZPO zu, der im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht geltend gemacht werden konnte (BGHZ 22, 64 f.).

2. Hinsichtlich Ziffer 5 des Vergleichs vom 3. November 1994 hat das Landgericht zu Recht das Vorliegen begründeter Einwendungen gemäß § 767 Absatz 1 ZPO verneint.

Der Beklagte hat die titulierte Kautionsforderung nicht dadurch verloren, daß infolge der Zwangsversteigerung des Pachtobjekts der Erwerber an Stelle des Beklagten in das Mietverhältnis nach Maßgabe der §§ 57 ZVG, 571 Absatz 1, 581 Absatz 2 BGB eingetreten ist. Zwar wäre ein derartiger Gläubigerwechsel im Rahmen des § 767 Absatz 1 ZPO beachtlich, er ist hier aber hinsichtlich der Kautionsforderung nicht erfolgt. Wenn der Erwerber nach § 571 Absatz 1 nur in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte eintritt, bleiben umgekehrt alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche beim bisherigen Vermieter (BGH NJW 1988, 705, 706; NJW 1989, 451; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rdn. 14). Der in § 1 Ziffer 5 Pachtvertrag (Anl. K 5) begründete und in Ziffer 5 des Vergleichs vom 3. November 1994 mit einer Bedingung versehene Kautionsanspruch wurde spätestens bei Eintritt der Bedingung mit Ablauf des 31. Januar 1995 wirksam und zugleich fällig (§ 271 Abs. 1 BGB), mithin vor dem Eigentumsübergang auf den Ersteigerer.

Allerdings geht eine verbreitete Meinung dahin, daß immer dann, wenn der Mieter bei Eigentumsübergang die vereinbarte Sicherheit noch nicht geleistet hat, der Erfüllungsanspruch auf den Erwerber übergeht, und dies selbst dann, wenn dem bisherigen Vermieter noch offene Ansprüche gegen den Mieter zustehen (Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 572 Rdn. 2; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 572 Rdn. 1; Münchener Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 572 Rdn. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 235; AG Köln WUM 1981, 18). Diese Meinung ist aber nicht überzeugend. Wie sie mit dem Grundsatz zu vereinbaren ist, daß vor Eigentumsübergang entstandene und fällige Ansprüche dem bisherigen Vermieter verbleiben, ist nicht ersichtlich. Die als Begründung zu findende Bezugnahme auf Mittelstein (Die Miete, 4. Aufl., Seite 578) ist unergiebig, da dieser nur die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 571 wegen der typisch mietrechtlichen Natur des Anspruchs auf Sicherheitsleistung bejaht hat. Den Eintritt des Erwerbers auch in einen bereits vorher fäll...