OLG Hamburg Urteil vom 14.07.1999 - 11 U 169/97

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 14.08.1997; Aktenzeichen 326 O 346/96)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 26, vom 14. August 1997 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagen je zur Hälfte auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den beiden Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger abzuwenden durch Sicherheitsleistung im Betrag von jeweils DM 12.500,–, wenn nicht die Kläger ihrerseits vor der Vollstreckung gegenüber der jeweiligen Beklagten Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

Die Beschwer der Beklagten beträgt DM 100.000,–.

und beschlossen: Der Streitwert des Verfahrens wird für beide Instanzen einheitlich auf DM 100.000,– festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger streben die Aufhebung einer Vermietergemeinschaft an und verlangen von den Beklagten die Zustimmung zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger und die Beklagten sind Wohnungseigentümer der in dem Grundstückskomplex …/… in … befindlichen Eigentumswohnungen. Lange vor der Umwandlung in Wohnungseigentum sollte der Gebäudekomplex Anfang der 70er Jahre abgerissen werden, wofür eine entsprechende behördliche Genehmigung vorlag. Die damaligen Mieter hatten die Wohnungen geräumt, diese wurden mit kurzfristigen Nutzungsverträgen an Studenten vermietet. Letztere setzten sich für den Erhalt der Häuser ein und bildeten eine Mieterinitiative. In der Folgezeit nahm das zuständige Bezirksamt die Abrißgenehmigung zurück. Sodann veräußerte die damalige Eigentümerin die von ihr für 1,5 Mio. DM erworbene Immobilie für DM 625.000,– an die Fa. DORUSSA AG.

Die DORUSSA AG schloß am 3. Dezember 1975 mit der seinerzeit aus ca. 60 Personen bestehenden „Mietergruppe …/…” den „Mietvertrag über Wohnraum” (Anlage K2), und zwar gemäß den dortigen Vertragsbstimmungen in §§ 3 und 4 mit einer fest vereinbarten Vertragslaufzeit vom 1. Dezember 1975 bis zum 31. Dezember 1980 bei einer Verlängerungsoption für die Mieterseite bis zum 31. Dezember 1990; in jedem Falle sollte das Mietverhältnis aber „unwiderruflich am 31. Dezember 1990” enden, „ohne daß es einer Kündigung bedarf” (§ 4 des Vertrages). Ausweislich § 22 jenes Mietvertrags war ursprünglich beabsichtigt, daß die ‚Mietergruppe’ eine juristische Person u.a. zum Zwecke der ‚Erprobung neuer Wohnformen’ gründen sollte. Zu einer solchen Gründung kam es aber nicht. Gemäß § 1 des Wohnraum-Mietvertrages (Anlage K2) wurden „sämtliche bislang bestehende 21 Wohnungen des Hauses … einschließlich aller Keller-, Boden- und Nebenräume, Betriebseinrichtungen und unbebauten Grundstücksflächen vermietet”. Für den Fall des Ausbaus weiterer Wohnungen verpflichtete sich der Vermieter (… AG), diese der Mieterpartei zu den Bedingungen des Vertrages anzubieten. Und in § 11 des Mietvertrages heißt es weiter: „Der Mieter stellt das Haus natürlichen Personen zu Wohnzwecken zur Verfügung. Die Vermietung erfolgt an den Mieter mit der Maßgabe, daß dieser berechtigt ist, die Räumlichkeiten durch Untervermietung oder sonstige Überlassung ganz oder teilweise weiterzugeben. … Dem Mieter wie den Bewohnern stehen gegenüber dem Vermieter die gesetzlichen Schutzrechte zu.” Die Parteien des Mietvertrages (Anlage K2) kamen dahin überein, daß bei einem Wechsel des Mitgliederbestandes der Mietergruppe neue Mitglieder durch Unterzeichnung dem Vertrag als Gesamtschuldner beitreten und die ausscheidenden Mitglieder aus der Haftung entlassen werden sollten.

Am 28. Dezember 1979 wurden die Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt, welche sodann u.a. die Kläger bzw. deren Rechtsvorgänger erwarben. Den Klägern war der mit der Mietergruppe bestehende Mietvertrag bei Erwerb der Wohnungen bekannt; darauf beruhte auch der zur damaligen Zeit für die Erwerber günstige Kaufpreis von DM 1.000,– je Quadratmeter.

Die Beklagte zu 1) erwarb mit Grundbucheintragung vom 28. Februar 1991 von ihrem Ehemann, …, der zunächst am 22. November 1990 insofern Alleineigentum erworben hatte, einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung … im Hause … (3.OG). Hiervon wurde der WEG-Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zunächst nicht unterrichtet.

Die Beklagte zu 2) ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 2 der Wohnungseigentumsanlage und ebenso wie die Beklagte zu 1) Mitglied der Vermietergemeinschaft, die den Mietvertrag vom 3. Dezember 1975 (Anlage K2) seinerzeit abgeschlossen hatte. Die Beklagte zu 2) hatte das Eigentum an der fraglichen Wohnung im Januar 1993 von Herrn Klaus-Uwe … erworben.

Seit dem Jahre 1989 wirkte eine Mehrheit innerhalb der Mietergemeinschaft auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 1990 hin. Die gerichtliche Durchsetzung der Aufhebung des Mietvertrages scheiterte bereits daran, daß die damit befaßten Gerichte einen Mehrheitsbeschluß der Vermieter zur Geltendmachung der Beendigung des Mietvertrages als nicht ausreichend erachteten und vielmehr eine einstimmige Entscheidung aller Vermieter voraus...