OLG Hamburg Urteil vom 19.09.2003 - 4 U 134/03

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 05.06.2003; Aktenzeichen 333 O 182/02)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 5. Juni 2003 – Geschäftszeichen 333 O 182/02 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume geltend. Hinsichtlich des Sachund Streitstandes erster Instanz wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Hamburg vom 5. Juni 2003 Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Schadensersatzklage der Klägerin abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Die Klägerin hat gegen dieses ihr am 13. Juni 2003 zugestellte Urteil am Montag, den 14. Juli 2003 Berufung eingelegt und diese mit am 1. August 2003 eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie ist der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht in der Gesamtheit der Regelungen des § 10 Nr. 3 und § 18 Nr. 1 des Mietvertrages eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten angenommen hat. Aus diesen Klauseln ergebe sich keine Doppelbelastung des Mieters. § 18 Nr. 1 des Mietvertrages begründe gegenüber der Pflicht des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen (§ 10 Nr. 3 Mietvertrag) keine zusätzliche Verpflichtung, da die Beklagte danach die Räume nur „renoviert” nicht aber „neu renoviert” hätte zurückgegeben müssen; die Klausel sei daher dahin auszulegen, dass keine Endrenovierung verlangt werden könne, wenn kurz zuvor laufende Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Darüber hinaus sei der Beklagten das Objekt zu Beginn des Mietvertrages in renoviertem Zustand übergeben worden. Das ergebe sich aus dem Übergabeprotokoll Anlage K 8.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 5. Juni 2003, Aktenzeichen 333 O 182/02, aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 21.216,20 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 14. Januar 2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt ihren Vortrag aus der ersten Instanz, dass die von ihr vorgenommenen Endrenovierungsarbeiten fachgerecht gewesen seien und sie die Mieträume in unrenoviertem Zustand übernommen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung sowie die Berufungserwiderung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, die sich das erkennende Gericht zu eigen macht, hat das Landgericht den von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch verneint. Die dagegen gerichteten Ausführungen der Klägerin führen zu keiner anderen Beurteilung.

Zu Recht hat das erstinstanzliche Gericht die in § 10 Nr. 3 und § 18 Nr. 1 des von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformulars wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam angesehen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich in der Gesamtschau beider Klauseln eine Doppelbelastung des Mieters, denn § 18 Nr. 1 verpflichtet ihn über die nach § 10 Nr. 3 auf ihn abgewälzten laufenden Schönheitsreparaturen hinaus und unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt er diese durchgeführt hat, zu einer Schlussrenovierung bei Abzug. Das ergibt bereits der Wortlaut der Klausel, nach der der Mietgegenstand in „renoviertem Zustand zurückzugeben” war. Der von der Klägerin nunmehr wegen des Umstandes, dass es in der Klausel nur „renoviert” nicht „neu renoviert” heißt, vorgenommenen Auslegung dahin, dass nach dieser Klausel eine Endrenovierungspflicht nicht bestehe, wenn kurz zuvor laufende Schönheitsreparaturen vorgenommen wurden, vermag das Gericht nicht zu folgen. Außer dem Wortlaut sprechen auch Sinn und Zweck der Klausel sowie das für die Verwendung allgemeiner Geschäftsbedingungen zu berücksichtigende Transparenzgebot. Zweck der Klausel war es, für beide Parteien klar und durchschaubar einen Maßstab für den Zustand der Mieträume bei Rückgabe und die darauf bezogenen Pflichten der Beklagten festzulegen. Danach war die Formulierung „Rückgabe in renoviertem Zustand” für die beklagte Mieterin nur dahin zu verstehen, dass sie die Renovierung bei ihrem Auszug vorzunehmen hatte, unabhängig davon, wann zuvor Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Im Hinblick auf das Transparenzgebot hätte die Klägerin ein einschränkendes Verständnis dieser Klausel durch entsprechende Zusatzregelungen deutlich machen müssen (vgl. BGH NJW 1998, 3114). Zu Recht ist daher das Landgericht davon ausgegangen, dass § 18 Nr. 1 des Mietvertrages eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur enthält.

Eine solche Klausel ist bereits für sich gesehen unwirksam (BGH NJW 1998, 3114