Normenkette
BGB §§ 652, 654, 780, 814; WEG § 12
Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des LG Hamburg, Zivilkammer 18, vom 27.2.2002 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 5.828,73 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.9.2001 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Kläger verlangen von der Beklagten Rückzahlung geleisteter Maklercourtage. Auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils wird vollen Umfangs Bezug genommen.
Die Kläger greifen das landgerichtliche Urteil im Wege der Berufung mit der Begründung an, bei der Beklagten habe wegen der Verwaltung der Wohnanlage mit dem Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG ein institutionalisierter Interessenkonflikt vorgelegen. Sie habe deshalb eine Maklerleistung nicht erbringen können. Diese rechtliche Schlussfolgerung habe von den Klägern trotz Kenntnis der Tatsache der Wohnungsverwaltung nicht gezogen werden können. Ein von der Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen habe nicht vorgelegen.
Die Beklagte verteidigt im Wesentlichen die Gründe des landgerichtlichen Urteils und verweist darauf, dass den Klägern die Tatsache der Wohnungsverwaltung durch die Beklagte bekannt war, womit sie auch gewusst hätten, dass sie Courtage nicht geschuldet hätten.
Die Berufung der Kläger ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
II. Den Klägern steht ggü. der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Maklercourtage gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Ein Rechtsgrund für die Leistung der Kläger hat nicht bestanden, denn die Beklagte konnte keine Maklercourtage verdienen.
1. Die Beklagte hat eine echte Maklerleistung nicht erbringen können, da sie sich als Verwalterin der Wohnanlage, die gem. § 12 WEG die Zustimmung zum Verkauf zu erklären hatte, in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befand (vgl. dazu BGH v. 26.9.1990 – IV ZR 226/89, MDR 1991, 132 = NJW 1991, 168; v. 24.4.1985 – IVa ZR 211/83, MDR 1985, 826 = NJW 1985, 2473; v. 24.6.1981 – IVa ZR 159/80, MDR 1982, 37 = NJW 1981, 2293; WM 1978, 711; Kritik bei Dehner, NJW 1993, 2225 ff.; Staudinger/Reuter, 13. Bearb., §§ 652, 653 BGB Rz. 138). Der Konflikt liegt darin, dass die Verwalterin in ihrem Courtageinteresse bestrebt sein muss, die Zustimmung zu Gunsten eines Käufers abzugeben, dem sie die Wohnung nachgewiesen bzw. vermittelt hat. Damit können die Interessen des Verkäufers wie auch der Eigentümergemeinschaft gefährdet sein (vgl. auch § 2 WoVermG).
Darauf, wie virulent dieser Konflikt im Einzelfall wirkt und ob die Interessen des Kunden ordnungsgemäß wahrgenommen wurden (vgl. Roth in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 652 Rz. 106), kommt es nicht entscheidend an. Jedenfalls bezieht sich der Konflikt auch auf die vorliegende Konstellation.
2. Ein selbstständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges wirksames Schuldversprechen liegt schon nach dem Wortlaut des § 9 des Kaufvertrages nicht vor. Vielmehr ist gerade die Tragung einer Maklercourtage, mithin eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, festgelegt worden (vgl. hierzu BGH v. 23.10.1980 – IVa ZR 45/80, NJW 1981, 277; WM 1978, 711). Für ein abstraktes Schuldversprechen fehlt auch sonst jeder Anhaltspunkt. Darlegungen und Beweisangebote der Beklagten liegen nicht vor (vgl. Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 698).
Für ein abstraktes Schuldversprechen hat den Klägern gerade die Rechtskenntnis gefehlt. Unstreitig sind sie erst fast 10 Jahre später aus Anlass des Weiterverkaufs ihrer Eigentumswohnung darauf gestoßen worden, dass nach der Rechtsprechung des BGH in Fällen vorliegender Art keine Maklerleistung erbracht werden konnte (vgl. hierzu auch Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 706). Dafür, dass den Klägern vor oder bei Abschluss des hier in Rede stehenden Kaufvertrages bekannt war, dass der Beklagten kein Courtageanspruch zustand, wie auch dafür, dass die Kläger gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten Wert gelegt hätten, ergeben sich keine zureichenden Anhaltspunkte.
3. § 814 BGB steht der Rückforderung nicht entgegen. Die Kenntnis der tatsächlichen Umstände genügt jedenfalls im vorliegenden Fall nicht. Es hätte über die Rechtslage aufgeklärt werden müssen (vgl. Schwardtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 704, a.A. Müller-Eising, MDR 1991, 818 [819]). Auch aus der Kenntnis der Tatsache, dass die Beklagte Verwalterin der Wohnanlage war, war nicht als auf der Hand liegend zu schließen, dass eine courtagepflichtige Maklerleistung nicht erbracht werden konnte. Hierzu hätte es vielmehr detaillierter Rechtskenntnisse, insb. hinsichtlich der Rechtsprechung des BGH, bedurft. Der vorliegende Fall lie...
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