OLG Hamburg Urteil vom 24.07.2002 - 8 u 61/02

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 12.03.2002; Aktenzeichen 327 O 375/01)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 27, vom 12. März 2002 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.129,54 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 30. Juni 2001 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Rückzahlung von Maklerprovision. Auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils wird vollen Umfangs Bezug genommen.

Die Klägerin wendet sich gegen das landgerichtliche Urteil mit der Berufung, mit der sie geltend macht, sie habe eine Verflechtung, die eine Maklerleistung der Beklagten ausgeschlossen habe, den Hinweisen der Beklagten nicht entnehmen können und auch nicht entnommen.

Die Beklagte schließt sich den Gründen des landgerichtlichen Urteils an und meint, es reiche aus, wenn der Auftraggeber bei Abgabe des Provisionsversprechens über die tatsächlichen Umstände der Verflechtung unterrichtet werde. Im Zahlungsversprechen der Klägerin sei ein selbständiges Provisionsversprechen zu sehen. Im entsprechenden Bewusstsein habe die Klägerin gezahlt.

Entscheidungsgründe

II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Maklerprovision gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung von Maklerprovision war nämlich nicht gegeben.

1. Die Beklagte hat eine echte Maklerleistung nicht erbringen können, da sie sich als Verwalterin der Wohnanlage, die gemäß § 12 WEG die Zustimmung zum Verkauf zu erklären hatte, in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befand (vgl. dazu BGH NJW 1991, 168; NJW 1985, 2473; NJW 1981, 2293; WM 1978, 711; Kritik bei Dehner NJW 1993, 2225 ff; Staudinger-Reuter, BGB, 13. Bearbeitung, §§ 652, 653 Rdnr. 138). Der Konflikt liegt darin, dass die Verwalterin in ihrem Courtageinteresse bestrebt sein muss, die Zustimmung zu Gunsten eines Käufers abzugeben, dem sie die Wohnung nachgewiesen bzw. vermittelt hat. Damit können die Interessen des Verkäufers wie auch der Eigentümergemeinschaft gefährdet sein (vgl. auch § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Darauf, wie virulent dieser Konflikt im Einzelfall wirkt und ob die Interessen des Kunden ordnungsgemäß wahrgenommen wurden (vgl. Münchener Kommentar-Roth, BGB, 3. Auflage § 652 Rdnr. 106), kommt es nicht entscheidend an. Jedenfalls bezieht sich der Konflikt auch auf die vorliegende Konstellation.

2. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges wirksames Schuldversprechen liegt schon nach seinem Wortlaut in § 10 des Kaufvertrages nicht vor. Vielmehr ist hier gerade, wie in der Verkaufsaufgabe vorgesehen, eine Maklerprovision, mithin eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden (vgl. hierzu BGH NJW 1981, 277; WM 1978, 711). Darlegungen und Beweisangebote der Klägerin zu einem abstrakten Schuldversprechen finden sich nicht (vgl. auch Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rdnr. 698). Für ein solches abstraktes Schuldversprechen hat der Klägerin gerade die Rechtskenntnis gefehlt. Unstreitig ist sie erst nach der Zahlung darüber von Freunden informiert worden, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Fällen vorliegender Art keine Maklerleistung erbracht werden kann (vgl. Schwerdtner, a.a.O., Rdnr. 706). Dafür, dass der Klägerin vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt war, dass der Beklagten aus Rechtsgründen an sich kein Provisionsanspruch zustand, wie auch dafür, dass die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten Wert gelegt hätte, ergeben sich keine zureichenden Anhaltspunkte.

3. § 814 BGB steht der Rückforderung nicht entgegen. Eine Kenntnis lediglich der tatsächlichen Umstände genügte jedenfalls im vorliegenden Fall nicht. Es hätte über die Rechtslage aufgeklärt werden müssen (vgl. Schwerdtner, a.a.O., Rdnr. 704). Die bloße Tatsache, dass die Beklagte die Wohnanlage verwaltete und ihre Zustimmung beim Verkauf erforderlich war, genügte noch nicht zur Erkenntnis, dass die Beklagte im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer echten Maklerleistung nicht im Stande war. Dies ist in den Fällen anders zu sehen, wo ein Miteigentümer oder der Testamentsvollstrecker tätig wurde. In solchen Fällen ist aufgrund der Tatsachenkenntnis klar, dass die vermittelnde Person im Lager der Gegenseite steht und schon deswegen eine echte Maklerleistung zu erbringen nicht in der Lage ist. Eine solche Erkenntnis erschließt sich für den vorliegenden Fall jedoch nur bei detaillierter Rechtskenntnis.

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