OLG Hamm Beschluss vom 03.02.1992 - 15 W 63/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1)

Bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erteilung einer Zustimmungserklärung, die nicht nur hinsichtlich ihrer Form (§ 29 GBO), sondern auch in Bezug auf ihren Inhalt den Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zweifelsfrei ermöglicht. Eine Erklärung mit einer einschränkenden „Maßgabe”, deren inhaltliche Bedeutung für das Grundbuchamt nicht hinreichend erkennbar ist, genügt diesen Anforderungen nicht.

2)

Es widerspricht dem Zweck der Vorschrift des § 12 WEG, die Frage der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums mit der Auseinandersetzung über andere, bereits in den bisherigen Verhältnissen der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Streitfrage zu verknüpfen.

3)

Der Senat schließt sich der neueren Rechtsprechung des BayObLG und des KG an, daß der Geschäftswert eines Verfahrens auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums regelmäßig mit 10 bis 20 % des vereinbarten Kaufpreises zu bemessen ist.

Normenkette

WEG § 12

Beteiligte

Rechtsanwälte Dr. P, Dr. O, Dr. G, Dr. K, B, St, Dr. S-S, Dr. H-B, K, Dr. A und Dr. M

Verfahrensgang

LG Essen (Zwischenurteil vom 14.01.1991; Aktenzeichen 7 T 62/90)

AG Essen (Zwischenurteil vom 29.12.1989; Aktenzeichen 97 II 161/89 WEG)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird der Beschluß des Landgerichts, soweit er die Gerichtskosten betrifft, aufgehoben und wie folgt neu gefaßt:

Die Gerichtskosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz tragen die Beteiligten zu 2) bis 9) als Gesamtschuldner.

Die Anschlußrechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 9) wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 2) bis 9) als Gesamtschuldner; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in dieser Instanz nicht statt.

In Abänderung der landgerichtlichen Wertfestsetzung wird der Geschäftswert für das Erstbeschwerdeverfahren für die Zeit bis zum 13.01.1991 auf 30.000,– DM, ab dem 14.01.1991 auf 12.000,– DM festgesetzt.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 12.000,– DM.

Gründe

Die Beteiligten zu 1 bis 11) sind die Mitglieder der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Beteiligte zu 2) ist zugleich der Verwalter der Anlage.

Über die Veräußerung des Wohnungseigentums enthält die Teilungserklärung vom 30.10.1981 (UR-Nr. 386/1981 Notar … in Essen) in § 5 Ziffern 2 und 4 die folgenden Bestimmungen:

„2.

Zur teilweisen oder gänzlichen Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf der Eigentümer der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht für den Verkaufsfall von der Eigentümerin auf den Ersterwerber.

4.

Die Zustimmung darf nur aus einem in der Person des Erwerbers oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person liegenden Gründe versagt werden. Das gilt insbesondere, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, daß

1. der Erwerber die ihm obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird,
2. der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.”

Der Beteiligte zu 1) verkaufte durch notariellen Vertrag vom 09.04.1988 (UR-Nr. 85/1988 Notar … in Essen) seinen im Grundbuch von Heisingen Blatt … eingetragenen 9/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoß des Gebäudes gelegenen Wohnung Nr. 4 des Aufteilungsplanes an die Eheleute … in Essen zu einem Kaufpreis von 256.000,– DM. Ob zu dieser Wohnung auch die im Spitzboden des Gebäudes gelegene, mit der Dachgeschoßwohnung durch eine besondere Treppe verbundenen Räume gehören, ist zwischen den Beteiligten streitig. Bis zum Verkauf wurden diese Räume von dem Beteiligten zu 1) als zu seinem Sondereigentum gehörend mitbenutzt. In § 4 des Kaufvertrages heißt es, daß der Beteiligte zu 1) dafür einzustehen habe, daß der von der Wohnung zugängliche Spitzboden Bestandteil des Sondereigentums sei.

Nach Abschluß des Kaufvertrages ersuchte der Beteiligte zu 1) den Beteiligten zu 2) als Verwalter zunächst darum, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen, durch die die Räume des Spitzbodens dem Sondereigentumsbereich seiner Wohnung zugewiesen werden sollten. Nachdem eine Einigung darüber nicht herbeigeführt werden konnte, stellte sich der nunmehr anwaltlich vertretene Beteiligte zu 1) auf den Standpunkt, bereits aus der Teilungserklärung ergebe sich, daß die Räume des Spitzbodens seinem Sondereigentumsbereich zugeordnet seien. Er forderte den Beteiligten zu 2) auf, die Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums an die Eheleute … zu erteilen.

Der Beteiligte zu 2) erteilte die Verwalterzustimmung unter dem 13.04.1989 in notariell beglaubigter Form mit folgendem Wortlaut:

„Hiermit erkläre ich, Herr Dr. H… wohnhaft …, E, a...