Verwalterzustimmung nach § 12 WEG darf keine einschränkende Maßgabe enthalten

Normenkette

§ 12 WEG, § 48 Abs. 3 WEG, § 29 GBO, § 158 BGB

Kommentar

1. Bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters ( § 12 WEG), hat der veräußernde Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erteilung einer Zustimmungserklärung, die nicht nur hinsichtlich ihrer Form ( § 29 GBO), sondern auch in Bezug auf ihren Inhalt den Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zweifelsfrei ermöglicht. Eine Erklärung mit einer einschränkenden "Maßgabe", deren inhaltliche Bedeutung für das Grundbuchamt nicht hinreichend erkennbar ist, genügt diesen Anforderungen nicht.

Vorliegend hatte der Verwalter seine Zustimmung unter die Maßgabe gestellt, dass der über der veräußerten Wohnung gelegene Spitzboden, einschließlich der in der Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichneten Abstellräume, im Gemeinschaftseigentum verbliebe.

2. Es widerspricht dem Zweck des § 12 WEG, die Frage der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung mit der Auseinandersetzung über andere, bereits in den bisherigen Verhältnissen der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Streitfragen zu verknüpfen. Der Begriff der "Maßgabe" ist ein insbesondere in der Rechtsprache verbreiteter Begriff, der auf eine inhaltliche Einschränkung einer Erklärung hindeutet.

Mit einer solchen Erklärung - wie hier - wird nicht lediglich eine Rechtsauffassung zum Ausdruck gebracht. Rechtsgeschäftliche Bedingungen im Sinne des § 158 BGB sind ohnehin zum Vollzug im Grundbuch zweifelsfrei ungeeignet. Der Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen und den Rechtsverkehr darüber zuverlässig und erschöpfend zu unterrichten, und der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz verlangen einen klaren und eindeutigen Wortlaut der Bewilligung, die eine feste Grundlage des Eintragungsverfahrens darstellt und einen unmissverständlichen und für jedermann zweifelsfreien Grundbuchinhalt schaffen muss. Im vorliegenden Fall konnte nicht hinreichend klar entnommen werden, um welche Art einer inhaltlichen Einschränkung es sich handeln sollte. Das Grundbuchamt prüft auch nicht umstrittene Teilungserklärungsinhalte; dies bleibt dem Prozessgericht vorbehalten.

In der Entscheidung des BayObLG (NJW 1973, 152) ging es um einen anderen Sachverhalt, nämlich die von einem Käufer beabsichtigte Zweckentfremdung (eine bisher als Hausmeisterwohnung benutzte Wohneinheit erstmals anderen Zwecken zuzuführen), was die Versagung der Veräußerungszustimmung rechtfertigen könne. Allerdings hat das BayObLG in Abgrenzung hierzu klargestellt (NJW-RR 1990, 657), dass ein Grund zur Verweigerung der Veräußerungszustimmung dann nicht vorliege, wenn der Erwerber eine Zweckentfremdung des Wohnungseigentums nicht erst herbeiführen, sondern lediglich deren zweckwidrige Nutzung fortsetzen wolle, die von den übrigen Miteigentümern während eines langen Zeitraumes zumindest geduldet worden sei. Dem entspreche die Sachlage im vorliegenden Fall. Die Frage der Verwalterzustimmung könne nicht mit anderen bereits in der Gemeinschaft begründeten Streitfragen verknüpft werden.

3. Der Senat schließt sich auch der neueren Rechtsprechung des BayObLG und des Kammergerichts Berlin an, dass der Geschäftswert eines Verfahrens auf Veräußerungszustimmungserteilung in der Regel mit 10-20 % des vereinbarten Kaufpreises zu bemessen sei.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 03.02.1992, 15 W 63/91= NJW-RR 13/1992, 785)

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