Leitsatz (amtlich)
In welcher Höhe eine Anpassung des Pachtpreises verlangt werden kann, ist anhand einer Abwägung der beiderseitigen Interessen zu ermitteln. Bei der dazu erforderlichen Ermittlung des erzielbaren Ertrages ist auf die tatsächliche und nicht auf eine abstrakte Bewirtschaftung abzustellen.
Die neu festgesetzte Pacht muss in angemessenem Verhältnis zu den durch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache zu erzielenden Erträgen stehen.
Zur Ermittlung des Pachtpreises kann im Einzelfall auch auf die bei Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise abgestellt werden.
Normenkette
BGB § 593
Verfahrensgang
AG Paderborn (Aktenzeichen 40 Lw 60/19) |
Tenor
Auf die Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Paderborn vom 02.01.2020 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst.
Es wird festgestellt, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, auf der Grundlage des zwischen den Parteien bestehenden Landpachtvertrages über die Ackerfläche A 01 in B/C ab dem 01.07.2017 einen angemessenen Pachtzins in Höhe von jährlich 968,00 EUR pro Hektar zu zahlen.
Der weitergehende Antrag und die weitergehende Beschwerde werden zurückgewiesen.
Die in erster Instanz angefallenen Gerichtskosten tragen die Beteiligten je zur Hälfte. Von der Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten wird insoweit abgesehen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers werden dem Antragsgegner auferlegt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 18.084,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten sind über einen Pachtvertrag über eine 4,11 ha große landwirtschaftliche Nutzfläche in C / B miteinander verbunden, den der Antragsgegner als Pächter im Jahr 2013 mit dem damaligen Eigentümer der Pachtfläche, Herrn D, geschlossen hat. Das Pachtobjekt liegt außerhalb des Stadtteils B an der Landstraße L000 und ist nur einseitig über einen südwestlich gelegenen Stichweg erschlossen. Ein Teil des Grundstücks in einer Größe von etwa 2,5 ha wurde 1974 nach Bodenaufschüttungen als Neukultur angelegt.
Bei Beginn der 15-jährigen Pachtzeit am 01.07.2013 war die verpachtete Ackerfläche stillgelegt. Für die Dauer der Stilllegung war ein jährlicher Pachtpreis in Höhe von 250,00 EUR pro ha vereinbart. Insoweit enthält der Pachtvertrag unter § 5 folgenden handschriftlichen Zusatz:
"Nach Ablauf der Stilllegung wird der Pachtpreis angeglichen."
Im Frühjahr 2016 trat der Antragsteller als neuer Eigentümer auf Verpächterseite in den Pachtvertrag ein. Zuvor hatte sich Herr D gegenüber dem Antragsteller schriftlich dazu verpflichtet, für einen etwaigen Pachtausfall in dem Zeitraum vom 01.07.2017 bis zum 30.06.2028 in Höhe von jährlich 1.300,00 EUR pro Hektar persönlich zu haften.
Im Frühjahr 2017 forderte der Antragsteller von dem Antragsgegner für die Zeit nach Auslaufen der Stilllegung ab dem 01.07.2017 die Zahlung eines jährlichen Pachtpreises in Höhe von 1.300,00 EUR pro ha, was der Antragsgegner ablehnte. Seit dem 01.07.2017 zahlt der Antragsgegner einen jährlichen Pachtpreis in Höhe von 600,00 EUR pro ha.
Im April 2019 zeigte der Antragsteller den Pachtvertrag bei der Kreisstelle der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen in E an, die mit Schreiben vom 29.04.2019 mitteilte, den Pachtvertrag nicht gem. § 4 LPachtVG zu beanstanden.
Der Antragsteller hat für die Zeit ab dem 01.07.2017 die Erhöhung des Pachtpreises auf einen jährlichen Betrag von 1.300,00 EUR/ha geltend gemacht. Er hat vorgetragen, mit dem Auslaufen der Stilllegung habe sich der wirtschaftliche Wert der verpachteten Ackerfläche so nachhaltig geändert, dass der ursprünglich vereinbarte Pachtpreis dazu in einem groben Missverhältnis stehe. Der geforderte Pachtpreis sei angemessen, zumal auf der Fläche - was unstreitig ist - eine Sonderkultur in Form von Weihnachtsbäumen angebaut werde, woraus eine insbesondere im Vergleich zu den sonst für Ackerflächen üblichen Kulturen wie Weizen, Gerste oder Mais höhere Wertschöpfung resultiere. Zudem liege die Fläche verkehrsgünstig für einen Verkauf direkt am Feldrand.
Der Antragsteller hat beantragt,
den Pachtzins auf 1.300,00 EUR pro ha und Pachtjahr festzusetzen.
Der Antragsgegner hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner hat die Ansicht vertreten, der Antragsteller könne keinen höheren Pachtpreis als 600,00 EUR pro ha und Pachtjahr verlangen. Die Pachtfläche sei von weit unterdurchschnittlicher Qualität, es handele sich um ein vormaliges Tonabbaugebiet für die örtliche Ziegelproduktion. Der nach der Ausbeutung aufgebrachte Boden sei von weit unterdurchschnittlicher Qualität. Die Fläche habe eine unterdurchschnittliche Bonität von 25 - 54 Bodenpunkten, zudem seien 40 % der Fläche vernässt. Er habe die Fläche nach Ablauf der Stilllegung überhaupt erst landwirtschaftlich nutzbar machen müssen, zudem seien noch Dränagen einzubringen, um die Staunässe abzuführen. Es kämen maximal 50 % der Fläche fü...