Leitsatz (amtlich)
1. Zu den Voraussetzungen einer Pachtzinsanpassung bei Landpachtverträgen.
2. Bei der für eine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB umfassenden Berücksichtigung der Verhältnisse, die für die Vereinbarung der beiderseitigen Vertragsleistungen relevant waren und sich verändert haben, ist regelmäßig auch die Entwicklung des regionalen Pachtzinses von erheblicher Bedeutung.
Dabei ist jedoch nicht allein auf die bei Neuverpachtungen erzielten Pachtpreise, sondern auf den regionalen Durchschnittspachtzins abzustellen.
Verfahrensgang
AG Cloppenburg (Aktenzeichen 5 Lw 169/09) |
Gründe
I. Der Antragsteller macht gegen den Antragsgegner eine rückwirkende Erhöhung eines aus einem Landpachtvertrag geschuldeten Pachtzinses geltend.
Die Parteien schlossen am 1.7.2003 einen Landpachtvertrag über eine in A. belegene landwirtschaftliche Fläche zur Größe von 5,285 ha. Das Pachtverhältnis sollte am 1.11.2003 beginnen und war zunächst auf fünf Jahre befristet (mit Verlängerungsmöglichkeit). Als jährlicher Pachtzins war ein Betrag von 2.702,18 EUR (511,29 EUR je ha) vorgesehen. § 5 des Pachtvertrags enthält folgende Regelung über die Anpassung des Pachtzinses:
"Ändern sich die geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse derart, dass eine Änderung des Pachtpreises notwendig ist, so hat jede Partei das Recht, eine Änderung zu beantragen."
Mit Schreiben vom 5.8.2008 hat der Antragsteller vom Antragsgegner Zustimmung zu einer Pachtzinserhöhung für das Pachtjahr 2007/2008 auf 800 EUR pro ha verlangt. Der Antragsgegner hat dem nicht zugestimmt und den höheren Pachtzins nicht gezahlt. Das Pachtverhältnis ist von den Parteien zum Ablauf des Pachtjahres 2007/2008 beendet worden.
Der Antragsteller hat schließlich mit einem am 29.6.2009 beim AG - Landwirtschaftsgericht - eingereichten Schriftsatz eine gerichtliche Pachtzinsanpassung für das letzte Pachtjahr auf 800 EUR pro ha geltend gemacht. Zur Begründung hat er sich darauf bezogen, dass die Pachtpreise auf dem örtlichen Pachtmarkt drastisch gestiegen seien und nunmehr neue Pachtverträge zum Pachtzins von 800 EUR je Hektar und darüber hinaus abgeschlossen würden. Danach bestehe zwischen dem ursprünglich vereinbarten und dem nunmehr üblichen Pachtzins ein Missverhältnis.
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Der Antragsgegner hat sich vor allem darauf berufen, dass der von ihm geführte Betrieb allenfalls den ursprünglich vereinbarten Pachtzins tragen könne; den vom Antragsteller geforderten, um ca. 56 % höheren Pachtzins könne der Betrieb nicht erwirtschaften.
Das Landwirtschaftsgericht hat eine gutachterliche Stellungnahme der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Bezirksstelle Oldenburg - Süd, eingeholt. Es hat sodann den Antrag auf Pachtzinserhöhung unter Auswertung der gutachterlichen Stellungnahme der Landwirtschaftskammer zurückgewiesen.
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Gegen diesen ihm am 13.4.2010 zugestellten Beschluss wendet sich der Antragsteller mit einer am 14.5.2010 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Beschwerde.
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II.1. Die Beschwerde des Antragstellers ist als sofortige Beschwerde zulässig.
Das Rechtsmittel ist insbesondere auch fristgerecht eingelegt worden.
Da der Pachtanpassungsantrag vor Inkrafttreten des FGG-RG am 1.9.2009 beim Landwirtschaftsgericht gestellt worden ist, findet nach der Übergangsregelung des Art. 111 Abs. 1 FGG-RG insgesamt für das Verfahren das vor Inkrafttreten geltende bisherige Recht (LwVG a.F.) Anwendung. Danach ist hier noch die sofortige Beschwerde nach § 22 Abs. 1 LwVG a.F. gegeben. Diese hätte binnen einer Frist von zwei Wochen eingelegt werden müssen. Diese Frist ist hier nicht gewahrt worden. Vielmehr ist - entsprechend der mit dem Beschluss erteilten Rechtsmittelbelehrung - Beschwerde innerhalb einer Frist von einem Monat beim Landwirtschaftsgericht eingelegt worden.
Diese Rechtsmittelbelehrung war im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des hier noch anzuwendenden alten Rechts unrichtig. Es ist jedoch nach der zitierten Übergangsregelung auch hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung und der Rechtsfolgen einer fehlenden oder fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung altes Recht anzuwenden. Danach ist wegen der inhaltlich fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung nach § 21 Abs. 2 S. 2 LwVG a.F. die oben genannte kurze Rechtsmittelfrist (noch) nicht in Lauf gesetzt worden. Die vom Antragsteller eingelegte Beschwerde ist danach rechtzeitig eingelegt worden, und sie ist auch im Übrigen zulässig.
2. Die zulässige sofortige Beschwerde des Antragstellers ist jedoch nicht begründet.
Das Landwirtschaftsgericht hat zu Recht unter Berücksichtigung aller Umstände eine Anhebung des von den Beteiligten vereinbarten Pachtzinses abgelehnt.
Eine Änderung der Verhältnisse von einem solchen Ausmaß, das eine Erhöhung des Pachtzinses erfordert, liegt hier nicht vor.
Die materiellen Voraussetzungen, unter denen im vorliegenden Fall eine Pachtzinsanpassung vorzunehmen ist, sind in Abweichung und Konkretisierung zur gesetzlichen Regelung des § 593 Abs. 1 BGB in § 5 des Pachtvertrages geregelt.
Solche vertraglichen Anpassungsreg...