OLG Hamm Beschluss vom 08.04.2004 - 15 W 17/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abberufung des bauträgeridentischen WEG-Verwalters aus wichtigem Grund

Leitsatz (amtlich)

Ein Wohnungseigentumsverwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn die Gefahr von Interessenkollisionen, die bereits bei seiner Bestellung in der Teilungserklärung durch die wirtschaftliche Identität mit dem Bauträger angelegt ist, sich in der Weise konkretisiert, dass die Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen im Hinblick auf die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen treffen wollen.

Verfahrensgang

LG Essen (Beschluss vom 21.10.2003; Aktenzeichen 9 T 116/03)

AG Bottrop (Aktenzeichen 5 II 23/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Verfahren dritter Instanz nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 3.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 2) bis 10) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die durch die Teilungserklärung der Beteiligten 10) vom 14.2.2001 (UR-Nr. ... Notar P. in B.) begründet worden ist. Die Beteiligte zu 10) ist weiterhin Eigentümerin von 10 der insgesamt 18 Eigentumswohnungen.

Geschäftsführerin der Beteiligten zu 10) ist die Beteiligte zu 1), die unter der einzelkaufmännischen Firma X.-Verwaltung von Immobilien Wohnungseigentumsverwaltungen durchführt. Diese Firma ist in Ziff. V der Teilungserklärung für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage bestellt worden, und zwar mit der aus dem mitbeurkundeten Verwaltervertrag ersichtlichen Maßgabe, dass ihre Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden ist.

Auf Verlangen der übrigen Miteigentümer führte die Beteiligte zu 1) am 4.4.2003 eine Eigentümerversammlung durch. Zu Tagesordnungspunkt 1 wurde Herr K. mehrheitlich zum Versammlungsleiter bestellt. Zu Tagesordnungspunkt 2 gab der Ehemann der Beteiligten zu 1) als deren Vertreter einen Rechenschaftsbericht ab, in dem er eingangs erläuterte, die von ihm in seiner Eigenschaft als Vertreter der Bauträgerin und dem Miteigentümer L. in dem Abnahmeprotokoll vom 23.1.2003 aufgeführten Baumängel seien zwischenzeitlich bis auf wenige Beanstandungen behoben. Zwischenzeitlich von den Wohnungseigentümern gerügte Feuchtigkeitsschäden in den Häusern N.-str. 82 und 84 seien auf Baufeuchtigkeit zurückzuführen, die jedoch austrockne. Weitere Einzelheiten der Erörterungen zu diesem Punkt sind zwischen den Beteiligten streitig. Zu Tagesordnungspunkt 3 wurde sodann mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Beteiligte zu 1) aus wichtigem Grund als Verwalterin abzuberufen. Anschließend wurde zu Tagesordnungspunkt 4 der Beteiligte zu 11) mehrheitlich zum neuen Verwalter bestellt.

Die Beteiligte zu 1) hat mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 30.4.2003 bei dem AG beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen geltend gemacht, ein wichtiger Grund zur Abberufung liege nicht vor. Die Bauträgerin habe sich in den Monaten vor der Eigentümerversammlung intensiv um die Durchführung von Mängelbeseitigungen am Objekt bemüht. Die Beurteilung ihres Ehemannes in der Eigentümerversammlung beruhe zuverlässig auf rückläufigen Meßwerten über Feuchtigkeit in dem betroffenen Kalksandsteinmauerwerk. Entgegen der Darstellung in der Versammlungsniederschrift habe ihr Ehemann sich keinesfalls geweigert, ein Beweissicherungsverfahren zur Klärung der Ursachen durchzuführen. Er habe sich vielmehr darauf beschränkt, auf die Konsequenz der Einleitung eines solchen Verfahrens, nämlich darauf hinzuweisen, dass keinerlei Maßnahmen an dem Objekt mehr durchgeführt werden könnten, um dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens nicht entgegen zu wirken. Jedenfalls hätte es den Miteigentümern vor einer Abberufungsentscheidung oblegen, zunächst sie, die Beteiligte zu 1), mit der Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens zu beauftragen.

Die Beteiligten zu 2) bis 9) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie sehen die Abberufungsentscheidung durch einen in der Eigentümerversammlung vom 4.4.2003 deutlich gewordenen Interessenkonflikt als gerechtfertigt an. Der Ehemann der Beteiligten zu 1) habe sich unter Hinweis auf die von ihm erwähnten Meßergebnisse der Einsicht verschlossen, dass die von den Wohnungseigentümern gerügten Feuchtigkeitserscheinungen auf von außen in das Gebäude eindringendes Wasser zurückzuführen seien. Er habe sich geweigert, ein von den Wohnungseigentümern angeregtes Beweissicherungsverfahren durchzuführen, und ihnen für den Fall der Einleitung eines solchen Verfahrens die Einstellung sämtlicher Mängelbeseitigungsarbeiten in Aussicht gestellt. Die Abberufung der Beteiligten zu 1) sei im Hinblick auf die personelle Verflechtung zwischen Wohnungseigentumsverwaltung einerseits und Bauträgerin andererseits zur Durchsetzung der berechtigten Gewäh...