OLG Hamm Beschluss vom 09.09.1982 - 4 Re Miet 8/62

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 28 C 494/81)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 21 S 74/82)

Tenor

1. Der Vermieter einer Wohnung, bezüglich der eine Erhöhung des Mietzinses auf bestimmte Zeit durch Vereinbarung ausgeschlossen ist, und bezüglich welcher sich das Mietverhältnis der Vertragsparteien um einen im Vertrage bezeichneten Zeitraum fortsetzt, wenn es nicht von einem Vertragsteil gekündigt wird, ist berechtigt, schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins nach § 2 MHRG zu verlangen, daß der Mieter einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit wirksam werden soll, zustimmt.

2. In diesem Fall werden die in § 2 Abs. 3 und 4 MHRG bestimmten Fristen schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins in Lauf gesetzt, und zwar bei rechtzeitiger Geltendmachung des Erhöhungsverlangens in der Weise, daß ein eventuell geschuldeter erhöhter Mietzins für die Zeit alsbald nach Ablauf der vereinbarten, Zeit zu leisten ist.

Tatbestand

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt ein Streit der Parteien um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) zugrunde.

Der Rechtsvorgänger der Klägerinnen, welche Mitglieder einer ungeteilten Erbengemeinschaft sind, vermietete im Jahre 1971 den Beklagten eine Wohnung. Die Dauer des Mietverhältnisses wurde auf die Zeit vom 01.07.1971 bis zum 30.06.1981 bestimmt; es wurde ein Festmietzins von 400,– DM vereinbart. Ferner ist u.a. vertraglich bestimmt, daß sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, falls der Vertrag nicht vom einem der Vertragsteile mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird.

Mit Schreiben vom 25.06.1981, also ca. 1 Woche vor Ablauf der vertraglich bestimmten Mietzeit von 10 Jahren, haben die Klägerinnen von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 01.10.1981 erbeten. Die Beklagten sind auf die Vorstellungen der Klägerinnen nicht in vollem Umfang eingegangen. Die daraufhin von den Klägerinnen erhobene Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 01.10.1981 hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Klägerinnen Verfolges daraufhin nunmehr ihr Klagebegehren vor dem Landgericht als Berufungsgericht weiter.

Entscheidungsgründe

II. Das Landgericht hat dem Senat die folgenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist bei Vermietung von Wohnraum ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG wirksam, wenn bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine vertragliche Mietpreisbindung (Festmietzins) besteht und das Mieterhöhungsverlangen schon vor Ablauf der Mietpreisbindung gegenüber dem Mieter gestellt wird, wenn auch mit Wirkung nach Ablauf dieser Bindung?
2. Wenn ja, werden die Fristen nach § 2 Abs. 3 u. 4 MHG nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer nach Ablauf der vertraglichen. Mietpreisbindung abgegebenen Mieterhöhungserklärung.?

III. Die Vorlage ist gem. Art. III Abs. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) zulässig. Die Vorlagefragen sind wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu bescheiden.

1.

Der Senat weicht mit und im Rahmen dieser Entscheidungen nicht ab von den Entscheidungen des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 (ergangen zu §§ 1 Satz 3, 2 bis 7, MHRG, vgl. WuM 81, 273) und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 04.12.1981 (ergangen zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 3 u. 4 MHRG, vgl. WuM 82, 105), so daß kein Anlaß besteht, die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen; dazu wird auf die Ausführungen unten verwiesen.

2.

Zur Vorlagefrage 1.

Sie ist wie aus der Beschlußformel zu 1. ersichtlich zu beantworten.

2.1.

Die Vorlagefrage ist in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall nach dem derzeitigen Sachstand entscheidungserheblich, weil das Landgericht seiner im Vorlagebeschluß geäußertem Annahme gemäß das Gesetz zur Regelung der Miethöhe anzuwenden haben wird. Der Senat folgt insoweit dem OLG Zweibrücken, welches in seinem Rechtsentscheid vom 17.08.1981 entschieden hat (vgl. WuM 81, 273), daß das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 MHRG zu verlangen, nicht nach § 1 Satz 3 MHRG ausgeschlossen ist, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert; auf die Gründe des Beschlusses des OLG Zweibrücken, denen sich der Senat anschließt, wird verwiegen. Dem vorliegenden Verfahren liegt der gleiche Sachverhalt zugrunde, wie der, über welchen das OLG Zweibrücken zu befinden hatte: Auch im vorliegenden Fall ist das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten 10jährigen Mietzeit mit festem Mietzins automatisch um ein Jahr verlängert worden (§ 2 Nr. 1 des Mietvertrages), weil es zum ersten Ablauftermin von keiner der Parteien gekündigt worden ist.

2.2.

Der Sachverhalt, welcher der Vorlagefrage zu 1. zugrunde liegt, ist im Ergebnis nicht anders zu beurteilen als der, welcher dem Rechtsentscheid des beschließenden Senats vom 09.10.1980 zugrundeliegt (4 Re Miet 2/...