Verfahrensgang
LG Bielefeld (Beschluss vom 28.08.1982; Aktenzeichen 2 S 68/85) |
AG Bielefeld (Aktenzeichen 13 C 881/84) |
Tenor
Ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum unter dessen Ausnutzung der Vermieter einer Wohnung ein unangemessen hohes Entgelt für die Vermietung gefordert und/oder genommen haben muß, wenn der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz verwirklicht sein soll, liegt nicht nur dann vor, wenn generell, also für jedermann, ein Engpaß auf dem Wohnungsmarkt für solche Wohnungen besteht, sondern auch schon dann, wenn für bestimmte, nach allgemeinen Merkmalen abgrenzbare Mietergruppen infolge mangelnder Vertragsbereitschaft der Vermieter in ihrer Gesamtheit der Marktzugang verengt ist.
Bei der Berechnung der angemessenen Vergleichsmiete nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ist dann aber wieder auf den allgemeinen Marktpreis, wie er für jedermann gilt, abzustellen und nicht etwa auf von vornherein überhöhte Mieten aus dem ohnehin verknappten Wohnungsangebot für die genannten benachteiligten Mietergruppen. Insoweit, also in preismäßiger Beziehung, kann ein Teilmarkt für solche Mietergruppen mit erschwertem Marktzugang nicht anerkannt werden.
Tatbestand
I.
Das Landgericht Bielefeld hat dem Senat mit Beschluß vom 28. August 1985 die folgende Frage gemäß Art, III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGB1. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGB1. I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:
Ist bei der Prüfung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt, der Umstand zu berücksichtigen, daß bei sehr vielen Vermietern die Bereitschaft fehlt, Wohnungen an bestimmte Personengruppen (hier studentische Wohngemeinschaften) zu vermieten? Dürfen also bei der Prüfung dieser Frage auch Umstände berücksichtigt werden, die an die Person des jeweiligen Mieters anknüpfen?
Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger, beide Studenten, waren als studentische Wohngemeinschaft Mieter einer Wohnung des Beklagten in Bielefeld. Sie hatten für die 40,20 m² große Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 390,– DM zu zahlen. Sie verlangen vom Beklagten 1.173,12 DM Miete zurück, weil nach ihrer Ansicht der mit dem. Beklagten, geschlossene Mietvertrag gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstößt. Sie haben behauptet, daß allenfalls eine monatliche Kaltmiete von 243,36 DM ortsüblich und angemessen sei. Der Beklagte habe ihre große Schwierigkeit, als Studenten überhaupt eine Wohnung zu finden ausgenutzt.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens der Klage in Höhe von 1.122,12 DM stattgegeben. Insoweit hat es eine Teilnichtigkeit des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bejaht und deshalb den Beklagten um diesen Betrag als ungerechtfertigt bereichert nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB angesehen.
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt. Er hat behauptet, daß in Bielefeld keine allgemeine Notlage auf dem Wohnungsmarkt herrsche. Eine gewisse Verknappung bestehe allenfalls bei studentischem Wohnraum, insbesondere bei Wohnraum für Wohngemeinschaften, da diese nicht jedem Vermieter genehm seien. Auf einen solchen Fall ist indessen nach Ansicht des Beklagten § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht anwendbar.
Auf die mündliche Verhandlung vom 28. August 1985 hat das Landgericht die oben aufgeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist zulässig.
Das Oberlandesgericht, das um einen Rechtsentscheid angegangen wird, ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften grundsätzliche Bedeutung hat (vgl. Senatsbeschluß vom 14. Juli 1981 – 4 RE Miet 1/81 – mit weiteren (Nachweisen). Das ist hier zu bejahen. Die vorlegende Kammer hat in ihrem Vorlagebeschluß darauf hingewiesen, daß sie selbst schon gegenwärtig mit mehreren Rechtsstreitigkeiten der vorliegenden Art befaßt sei. Im übrigen liegt es auch von vornherein auf der Hand, daß angesichts einer nicht zu leugnenden Gruppenbildung innerhalb der Mieterschaft mit unterschiedlichen Chancen für den Marktzugang – neben den hier betroffenen studentischen Wohngemeinschaften ist dabei etwa auch an Gastarbeiter und Ausländer aus fremden Kulturkreisen zu denken – die Frage klärungsbedürftig ist, in welchem Umfange bei der Bestimmung des geringen Angebots im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz auch an Erfolgschancen bei der Wohnungssuche angeknüpft werden darf, die in der Person des Wohnungssuchenden begründet liegen. Die Vorlagefrage ist ferner entscheidungserheblich und auch noch nicht anderweitig entschieden.
Das Landgericht sieht es als festgestellt an, daß es auf dem Bielefelder Wohnungsmarkt in d...