Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 07.11.1985; Aktenzeichen 1 S 192/85) |
AG Köln (Aktenzeichen 204 C 16/84) |
Tenor
Gibt der Mieter von sich aus die Nutzung des ihm auf eine bestimmte Vertragsdauer überlassenen Wohnraumes vorzeitig, vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, auf und gibt er durch seinen Auszug zu erkennen, daß er das ihm zustehende Gebrauchsrecht an der Mietsache auch zukünftig nicht mehr ausüben will, dann kann der Vermieter bei gleichwohl fortbestehendem Vertragsverhältnis aus § 552 S. 1 und S. 2 BGB den Mieter auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen und die Differenz zwischen dem mit dem Vertragsmieter vereinbarten und dem nach anderweitiger Vermietung des Wohnraumes an einen Dritten tatsächlich erzielten niedrigeren Mietzins beanspruchen. Der Mieter kann sich dann nicht auf die durch die anderweitige Vermietung des Mietobjektes an einen Dritten auf Seiten des Vermieters eingetretene Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung berufen (§ 552 S. 3 BGB), wenn er – gleichviel aus welchen Gründen sich der Ausübung des Mietgebrauches enthält und der Vermieter die Mietsache (auch) im Interesse des Mieters an einen Dritten weiter vermietet; dabei muß der Wille des Vermieters, das Interesse des Mieters wahrnehmen zu wollen, wie in den Fällen der Geschäftsführung ohne Auftrag nach außen erkennbar, etwa durch Anzeige der beabsichtigten anderweitigen Gebrauchsüberlassung an den Mieter, hervortreten. Der Vermieter muß sich zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen dabei so verhalten, wie es das Interesse des Mieters mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert.
Tatbestand
I.
Das Landgericht Köln hat durch am 07.11.1985 verkündeten Beschluß dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung im Wege des Rechtsentscheides vorgelegt:
Ist der Mieter, der die von ihm für einen bestimmten Zeitraum angemietete Wohnung vorzeitig und endgültig verläßt, grundsätzlich verpflichtet, nachdem diese Wohnung vom Vermieter zu einem niedrigeren Mietzins an einen Dritten weitervermietet worden ist, die Differenz zwischen dem nunmehr erzielten und dem ursprünglich in dem Erstvertrag mit dem Mieter vereinbarten Mietzins für die Dauer des Erstvertrages als Mietausfall zu ersetzen?
Dieser Vorlagefrage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Durch schriftlichen Vertrag vom 11.03./16.03.1982 mieteten die Beklagten von der Klägerin das Haus … Gemäß Ziff. 2 des vorbezeichneten Vertrages begann das auf die Dauer von fünf Jahren fest abgeschlossene Mietverhältnis am 01.05.1982. Als monatlicher Mietzins war ein Betrag von 1.545,– DM vereinbart.
Mit August 1983 stellten die Beklagten ihre Mietzahlungen ein, im September gaben sie das Mietobjekt auf und zogen aus.
Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten das Mietverhältnis wegen angeblicher Mängel der Mietsache ordnungsgemäß gekündigt haben.
Die Klägerin vermietete das Mietobjekt ab dem 01.02.1984 an einen Dritten, jedoch zu einem monatlichen Mietzins von nur 1.380,– DM. Die Klägerin sieht das Mietverhältnis zu den Beklagten mangels ordnungsgemäßer Kündigung als fortbestehend an und begehrt u.a. die Feststellung, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihr den aus der Weitervermietung des Mietobjektes … in der Zeit vom 01.07.1984 bis zum 30.07.1987 entstehenden Mietverlust zu ersetzen.
Die Beklagten verteidigen sich dagegen unter Berufung auf eine mit Schreiben vom 26.04.1983 erklärte Kündigung und mit dem Einwand, die Klägerin habe ihnen den weiteren Mietgebrauch jedenfalls durch die anderweitige Vermietung unmöglich gemacht. Sie werfen der Klägerin ferner vor, sie habe sich nicht bemüht, das Objekt zu einem Preis von 1.545,– DM zu vermieten; im Rahmen der Bemühungen um Weitervermietungen sei das Objekt von vornherein nur zu einem Preis von 1.380,– DM angeboten worden.
Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage nach Durchführung einer Beweisaufnahme mit der Begründung abgewiesen, das Mietverhältnis sei zwar nicht wirksam gekündigt, die Klägerin habe dem Beklagten aber die Nutzung unmöglich gemacht, so daß kein Mietzins mehr geschuldet werde; zudem habe die Klägerin keinerlei Anstrengungen unternommen, den mit den Beklagten vereinbarten Mietzins von 1.545,– DM bei der anderweitigen Weitervermietung zu erzielen. Für den daraus entstehenden Schaden, daß sie das Objekt zu gegenüber dem Vertrag mit den Beklagten ungünstigeren Bedingungen angeboten habe, könne sie die Beklagten nicht verantwortlich machen.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung; sie verfolgt ihr ursprüngliches Feststellungsbegehren weiter. Das Landgericht hat Bedenken, der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts beizutreten.
Das Landgericht nimmt an, daß das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung zwischen den Parteien fortbesteht und Ansprüche der Klägerin aus § 552 BGB gegen die Beklagten in Betracht kommen.
Es führt in dem Vorlagebeschluß aus, daß in Teilen der Literatur in den Fällen der vorliegenden A...